Verkauf von Grundstück, Wohnung oder Haus vor der Versteigerung

Ist ein Immobilienverkauf trotz bzw. vor der Zwangsversteigerung möglich?

Warum auch immer eine Zwangsversteigerung für eine (Ihre) Immobilie im Grundbuch eintragen wurde, ein freihändiger (also eigenständiger) Verkauf durch den Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft ist möglich. Gerade  in finanziell engen Zeiten passiert es manchmal, dass 2-3 Kreditraten nicht gezahlt werden können und die Bank die Zwangsversteigerung einleitet. Oder es handelt sich  um offene Steuerschulden - z.B. bei Erbschaften ist die Steuer in oftmals erheblicher Höhe in 4 Wochen nach dem Erbschaftssteuerbescheid zur Zahlung fällig und das nötige Kleingeld fehlt gerade. Auch bei Erkrankungen kann es sein, dass Banken Kredite nicht wie üblich verlängern, sondern zu einem Verkauf oder einer Versteigerung drängen.

Wenn die Käufer für Ihre selbst bewohnte oder vermietete Immobilie gerade nicht Schlange stehen, so wie dies im Jahr 2023/2024 bei fallenden Kaufpreisen und höhere Kreditzinsen als vor einigen Jahren aktuell leider "normal" geworden ist, kann ein Verkauf selten rasch abgewickelt werden. 

Steht der Versteigerungsvermerk bereits im Grundbuch?

Sobald das Schreiben des Amtsgerichts über die Eintragung des Zwangsversteigerungsverfahrens und möglicherweise einer zusätzlichen Zwangsverwaltung ergangen ist, ist dennoch ein Verkauf durch den oder die Eigentümer möglich. Allerdings ist hierzu die Zustimmung zum notariellen Kaufvertrag vor dessen tatsächlicher Beurkundung beim Notar von allen Grundbuchgläubigern und eventuell dem Zwangsverwalter oder Insolvenzverwalter nötig.

Ein Gläubiger ist jeder, der hier eine Eintragung in Abt. III des Grundbuch zu seinen Gunsten hat - üblicherweise also die Bank, Sparkasse, evtl. Handwerker-Sicherungshypothek, das Finanzamt wegen Steuerschulden, evtl. Insolvenzverwalter, die Kommune/Stadt wegen rückständiger Grundsteuer, die Eigentümergemeinschaft/WEG für offene Hausgeldbeträge/Wohngeldschulden usw. 

Müssen die Gläubiger dem Verkauf zustimmen?

Leider nein. Allerdings werden wohl alle Beteiligten üblicherweise einverstanden sein, wenn alle offenen Schulden inklusive der anfallenden Zinsen, Gebühren, Gutachterkosten und der Kosten für das Versteigerungsverfahren aus dem Kaufpreis zeitnah bezahlt werden können.

Darf ein Immobilienmakler hier unterstützen?

Selbstverständlich kann für den eigenständigen Verkauf ein erfahrener Immobilienmakler eingeschaltet werden und einen Käufer finden. Sicherlich sollte dieser Erfahrung im Verhandeln und Abwicklen mit Zwangsversteigerungsimmobilien haben.

Wichtig ist, dass auch die Provisionsteilungsregeln des BGB §656 a,b,c,d eingehalten werden.  Danach haben die Verkäufer und die Käufer die Maklerprovision in gleicher Höhe zu tragen. Dies gilt jedoch nur beim Wohnungs- oder Hausverkauf. Bei einem Mehrfamilienhaus, Gewerbe- oder Büroimmobilien oder Grundstück kann die Courtage auch nur vom Käufer gezahlt werden. Auch wenn der Käufer eine Firma (GmbH, AG, KG) ist, ist dies einseitige Provisionszahlung (also ein provisionsfreier Verkauf für den Eigentümer der Immobilie) legal und zulässig.

Während bei vielen Zwangsversteigerungen eine Besichtigung der Immobilie oft nicht möglich ist, bietet der freihändige und vom Immobilienmakler begleitete freihändige Verkauf für die Interessen auch die Chance, die Wohnung bzw. das Haus vorher zu besichtigen und die Vorteile des Objektes zu präsentieren und hervor zu stellen. So lassen sich höhere Kaufpreise als bei einem "Blindverkauf" erzielen.  

Wo können wir Ihnen helfen ?

Regional können wir Ihnen unsere Maklerdienstleistung bei Zwangsversteigerungen bei den Amtsgerichten in München, Ingolstadt, Rosenheim, Wolfratshausen und Traunstein anbieten. Bei einer Teilungsversteigerung zur Aufteilung der Gemeinschaft allerdings nur, wenn alle Miteigentümer vorab zustimmen. Möglicherweise kann auch der 48 Stunden  Happy Immo Immobiliensofortankauf eine Lösung sein. Dabei kaufen wir die Immobilie sofort und Sie sind Ihre Schulden, Gläubiger und "die gelben Briefe" los.

 

Sie haben Fragen? Gerne hören wir von Ihnen per Email an info@happy-immo.de

 

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