Welche außerordentlichen und fristlosen Kündigungsrechte haben Vermieter?

 Dieser Artikel gibt wertvolle Tipps über die außerordentlichen und fristlosen Kündigungsrechte von Vermieter für Wohnung und Haus.

Teil 5 der Artikelserie: Der Mietvertrag – Licht ins Dunkel:

Zahlungsverzug der Miete oder Nebenkosten

Befindet sich der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen in Höhe eines Betrages in Verzug, der eine Monatsmiete übersteigt, oder befindet er sich insgesamt in der Höhe eines Betrages in Verzug, der zwei Monatsmieten erreicht, kann der Vermieter kündigen (auf Bayrisch – 2 Mieten). Dem Mieter wird ist gestattet diese Kündigung unwirksam zu machen, indem er sämtliche Rückstände (also auch die nach der Kündigung weiter entstandenen) begleicht. Diese sog. „Schonfrist“ endet jedoch 2 Monate, nachdem der Mieter eine Räumungsklage wegen der Kündigung zugestellt bekommen hat; danach bleibt die Kündigung auf jeden Fall wirksam.

Wurde dem Mieter allerdings innerhalb der letzten zwei Jahre bereits einmal wegen Zahlungsverzugs gekündigt und hat er durch nachträgliche Zahlung die Kündigung verhindern können, darf er nicht ein zweites mal von der „Schonfrist“ profitieren; die zweite Kündigung bleibt dann auf jeden Fall wirksam.

Der Vermieter darf bei der Frage des Zahlungsverzugs nur die laufende Miete berücksichtigen, d.h. in die Berechnung dürfen keine einmaligen Beträge wie z. B. Betriebskostennachzahlungen, Kaution, Verzugsschaden, Anwaltskosten etc. einfließen.

In die Kündigung ist der Zahlungsverzug als Grund anzugeben und auch der Gesamtrückstand aufgeführt sein. Eine Abmahnung oder Kündigungsandrohung wegen Verzug ist nicht nötig.

Auch eine regelmäßig verspätet gezahlte Miete gestattet dem Vermieter, das Mietverhältnis zu beenden.  Will ein Vermieter den Vertrag nachhaltig beenden, kann es sinnvoll sein, neben der außerordentlichen Kündigung auch hilfsweise eine ordentliche im selben Brief auszusprechen.

Nichtzahlung der Kaution

Relativ neu ist, dass im § 549, 2a BGB seit der Mietrechtsänderung in 2013 auch die Nichtzahlung der Kaution als Grund für die fristlosen Kündigung gestattet  ist. Vermieter dürfen das Mietverhältnis seit kurzem auch ohne Abmahnung fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in einer Höhe von mindestens 2 Kaltmieten in Verzug ist.

Der Mieter kann dies heilen, in dem er die Kaution zeitnah erbringt.

Diese Neuregelung gilt nur für Mietverhältnisse, die ab Inkrafttreten der Mietrechtsänderung abgeschlossen wurden. Für bestehende Mietverhältnisse bleibt es wohl bei der bisherigen Rechtslage. Überwiegend wird auch hier ein Recht zur fristlosen Kündigung nach vorheriger Abmahnung angenommen.

Grundsätzliche Informationen zur Mietkaution können Sie hier nachlesen: https://www.happy-immo.de/mietkaution--was-mieter-und-vermieter-darueber-wissen-sollen.xhtml

Störung des Hausfriedens / Beleidung durch den Mieter

Liegt eine nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Mieter bzw. dessen regelmäßiger Besucher vor, rechtfertigt dies nach einer vorherigen erfolglosen Abmahnung die Kündigung des Mietverhältnisses.

Auf eine vorherige Abmahnung kann nur ausnahmsweise in folgenden Fällen verzichtet werden:

  • eine Frist oder Abmahnung verspricht offensichtlich keinen Erfolg (§ 543 Abs 3 Nr.1 BGB)
  • die sofortige Kündigung ist aus besonderen Gründen gerechtfertigt ( § 543 Abs 3 Nr. 2 BGB)

Dies hat sich mittels der Mietrechtsreform 2001 geändert. „Besondere Gründe“, die einen Verzicht auf eine Abmahnung rechtfertigen, dürften nur noch in sehr seltenen Ausnahmefällen  vermutet  werden. Schriftform mit Beweisen (Datum, Uhrzeit, Vergehen) ist allerdings erforderlich.

Steigt die Dauerparty im Appartement im Glockenbach zu ausschweifend oder ist im vermieteten Reihenhaus in Oberhaching „ein tägliches 10 Stundenstreiten der Mieter normal“ , dürfen sogar die Mitbewohner im (Nachbar-)Haus einen Vermieter verpflichten, einer Mietpartei fristlos den Mietvertrag mit der Begründung der Störung des Hausfriedens zu kündigen.  Dazu gibt es mehrere Urteile.

Allerdings hat die Belästigung schon gravierend zu sein; beispielsweise gehören dazu:

  • Beleidigungen des Vermieters oder der Mieter untereinander
  • Lärm insbesondere zu Nachtzeit
  • Sachbeschädigungen, Diebstahl (auch Stromdiebstahl)
  • häufige intensive (sexuelle) oder diskriminierende Belästigungen
  • anhaltende Missachtung der Hausordnung
  • Müllabstellen im Treppenhaus usw.
  • Prostitution oder Drogenhandel in der Wohnung

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