Heimfall im Erbbaurecht – was passiert nach Vertragsablauf?

Das Erbbaurecht gilt nicht ewig – es ist ein Vertrag auf Zeit. In der Regel besteht die Vereinbarung zwischen Grundstücksbesitzer und Erbbaunehmer 50 bis 99 Jahre. Was nach Ablauf der Vertragsfrist mit dem Grundstück und der darauf gebauten Immobilie geschieht, regelt der ursprüngliche Erbbaurechtsvertrag.

Es gibt drei mögliche Modelle die nach Ablauf des Vertrages zwischen Grundstückseigentümer und Berechtigten gelten können:

Der sogenannte Nullanspruch (extrem selten), die Zweidrittel-Regelung (sehr häufig) oder die volle Ablöse (selten). Eine weitere Möglichkeit ist, dass sich beide Parteien auf den Abschluss eines neuen Vertrages einigen bzw. den bestehenden verlängern. Lehnt der Berechtigte die Verlängerung ab, erlischt jeglicher Anspruch auf Entschädigung ( und die Verjährungsfrist ist hier mit 3 Monaten sehr kurz).

Was genau steckt hinter den drei genannten Modellen? Hier eine Zusammenfassung:

Nullanspruch

Die Immobilie fällt zurück an den Grundstücksbesitzer und das Haus bzw. die Wohnung ist zu räumen. In diesem Modell hat der Erbpachtnehmer keinen Anspruch auf Entschädigung oder weiteres Wohnrecht in der von Ihm erbauten bzw. gekauften Immobilie. Der Nullanspruch ist in jüngeren Erbpachtverträgen kaum mehr zu finden.  Am Münchner Immobilienmarkt aber durchaus vorhanden.

Zweidrittel-Regelung

Häufig wird zwischen Erbbaurechtseber und –nehmer die Zweidrittel-Regelung geregelt.  Hier fällt die Immobilie ebenfalls wieder mit dem Grundstück zusammen. Dieses Modell sieht vor, dass der Grundstückseigentümer nach Ablauf des Erbpachtvertrages zweidrittel des aktuellen Immobilienwertes als Ablösesumme ausbezahlt.
Da im Regelfall die Schätzung des sog. „gemeinen Wertes“ unmöglich ist, sind hier wohl Immobiliensachverständige und Gutachter zu Rate zu ziehen.

Volle Ablöse

Dieses Modell gilt ebenfalls als veraltet und findet selten Anwendung.  In diesem Fall muss der Grundstückseigentümer, den kompletten Wert an den Berechtigten bezahlen. Hier ist wohl auch kaum ohne Gutachter eine realistische Einschätzung möglich.   Oft sind hier ohne Rechtsanwälte keine vernüftigen Abwicklungen machbar.

Wenn Sie Ihr Grundstück, Ihr Haus oder Ihre Wohnung im Erbbaurecht (sowohl das Erbbaugrundstück als auch die Erbbau-Wohnung oder Haus) verkaufen wollen, freuen wir uns auf Ihren Anruf unter 089 6494870.