Wald, Acker, Seegrundstück, Bauerwartungsland, Spekulationsgrundstück oder Agrarfläche bewerten und verkaufen

Ein forstwirtschaftliches oder landwirtschaftliches Grundstück bedarf bei Kauf, Verkauf oder Verpachtung besonderer Kenntnisse und Wissen beim Immobilienmakler.

So ist u.a. das Grundstücksverkehrsgesetz oder dem Reichtssiedlungsgesetz (obwohl es in 2009 geändert wurde, ist der Name aus dem Jahr 1919 unverändert gültig)  zu beachten. Danach sind in Bayern bei einem Verkauf einer Agrarfläche ab 1 Hektar (dies sind 10.000 qm) etwaige Vorkaufsrechte abzufragen. Nach Abschluß des notariellen Kaufvertrages klärt das Notariat bei den Vorkaufsberechtigten ab, ob diese auf das Vorkaufsrecht verzichten oder in den Kaufvertrag zu denn vereinbarten Kaufpreis eintreten wollen.

Hat der Erwerber eine landwirtschaftliche Betriebsnummer oder eine landwirtschaftliche Sozialversicherungsnummer, liegt ein Privileg vor. 

 

Ackerland (Feld, Wiese, Brache) kaufen/verkaufen

Hierzu zählen eine Ackerfläche, Landwirtschaftliche Brachfläche und auch eine Wiese (z.B. zur Lebensmittelproduktion für Mastvieh). 

Sie können sowohl pachtfreies als auch ein verpachtetes landwirtschaftliches Grundstück zum meist identischen Preis verkaufen. Auf der Käuferseite bestimmen neben Landwirten, die die Acker und Wiesen selbst bewirtschaften, auch Agrarunternehmen oder Investoren (family office, langfristig agierende Käufer, Vermögensverwaltungen) die Nachfrage. Natürlich bringen Waldbestände / Bäume mit Borkenkäferbefall oder sonstigen Schädlingen einen Wertverlust mit sich, ein Verkauf ist dennoch möglich. 

Der Kauf bzw. Verkauf einer Hofstelle / von einem bewirtschafteten oder ehemaligen Bauernhof  (evtl. mit Altenteil / umgangssprachlich als Austragshaus bekannt) unterliegt  ebenso den gesetzlichen Vorkaufsrechten wie beim Ackerland.

Bemessungsgrundlage für eine teilweise Grunderwerbssteuerbefreiung lt. Bundesfinanzhof 

Der Käufer einer forstwirtschaftlichen Waldflächen kann für den Anteil des Holzes ("Schlagreifen Bestands") aus dem notariellen Kaufpreis teilweise Grunderwerbsteuer-befreit sein. Voraussetzung hierfür ist, das die Bäume als Scheinbestandteile gelten, wie z.B. bei einer Weihnachtsbaumkultur (Urteil des BFH, Urteil v. 23.02.2022, II R 45/19)  oder bei Bäumen, die bei Hiebreife abgeholt werden sollen (Urteil des BFH v. 25.01.2022, II R 36/19). Die Aufteilung des Kaufpreises für den Grund und Boden sowie den Baumbestand / Aufwuchs kann im notariellen Kaufvertrag geregelt werden. Käufer profitieren von einem hohen Anteil des Kaufpreises für den Aufwuchs (Abschreibbar bei Kahlschlag). Verkäufer werden einen hohen Anteil des Kaufpreises für Grund und Boden bevorzugen, da sich evtl. stille Reserven des Grund und Bodens § 6b EStG fähig übertragen lassen können. Bei Uneinigkeit gilt wahrscheinlich eine Verfügung des Bayerischen Landesamtes für Steuern vom 27.03.2014, wonach bei Waldflächen bis 5 ha 40 % auf Grund und Boden und 60 % auf den Aufwuchs aufgeteilt werden. Bei größeren Flächen erfolgt die Aufteilung anhand Bestandswerttabellen oder mittels Gutachten. Jedoch kann bei den Verkäufern eine Umsatzsteuerpflicht eintreten. Bitte fragen Sie hier für Details Ihren Steuerberater. Als Makler können wir gerne Ihre Forstfläche / Ihren Wald verkaufen, steuerlich bin ich allerdings Laie. 

 

Bewertung / Preisfindung für das Ackerland mit Ackerzahl

Mittels der Ackerzahl (AZ) wird ein Maßstab zur Kennzeichnung der Qualität einer Ackerfläche festgelegt. Diese ist relevant für die Bewertung von landwirtschaftlichen Grundstücken. 

Die Ackerzahl ergibt sich aus der Bodenzahl, welche die Fruchtbarkeit (Ertragsfähigkeit) des Bodens bestimmt. Weitere Faktoren sind u.a. das Klima und der Beschaffenheit des Geländes (Hügel, Senke, Besonnung).  Werte von 10 gelten als schlechte und Werte von z.B.100 als eine sehr gute Qualität. Unter einer Ackerzahl von 20 ist eine landwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht lukrativ.

Preisentwicklung für Ackerlandpacht in 2023 und die Entwicklung über die Jahre 2020,2021,2022

Im Jahr 2023 wurden durchschnittlich EUR 357 / Hektar für landwirtschaftliche Flächen pro Jahr an Pacht gezahlt, monatlich also fast EUR 30. Dies hat das statistische Bundesamt aus der Agrarstrukturerhebung 2023 ermittelt. Seit 2020 sind damit die Pachteinnahmen um fast 10 % gestiegen. 16.600.000 Hektar landwirtschaftliche Flächen gibt es in Deutschland, davon sind ca. 11.450.000 Hektar Ackerland, ca. 4.480.000 Hektar sind Dauergrünwald (also Wiesen) und der Rest sind Rebanbau (Weinstöcke), Obstbaumflächen oder Baumschulen. 

In Bayern und insbesondere im Landkreis München wurden ca. 415 Euro im Jahr je Hektar Pacht erlöst. Auf die historische Bezeichnung Tagwerk (ca. 3408 qm in Bayern) umgerechnet sind dies ca. EUR 141 pro Jahr. 

Sonderform ist das Bauerwartungsland - Spekulationsgrundstück kaufen/verkaufen

Im Flächennutzungsplan kann eine Fläche als objektives Bauerwartungsland ausgewiesen sein. Daneben existieren auch Spekulationsgrundstücke (subjektives Bauerwartungsland). Wir haben im Verkauf beider Varianten seit 2010 Erfahrung und erfolgreich mehrere Grundstücke verkauft.

Definition und Bedeutung von Bauerwartungsland - so werden Grundstücke und Flächen, bei denen aufgrund der Merkmale von einer zukünftigen baulichen Nutzung auszugehen ist, bezeichnet. Objektives Bauerwartungsland sind Grundstücke, die im jeweiligen Flächennutzungsplan der Gemeinde als zukünftiges Bauland ausgewiesen sind. Eine Erschließung (Wasser, Kanal, Strom, Straßen) der Parzellen ist im Regelfall nicht erfolgt.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definiert Bauerwartungsland als eine Fläche, bei der eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit (Wahrscheinlichkeit) zu erwarten ist. Dazu zähen u.a. die Bauleitplanung, eine städtebauliche Entwicklung, die SOBON - sozialverträgliche Bodennutzung und auch die Bevölkerungsentwicklung / Wachstumsperspektive der Kommune.

Da die qm-Preise eines Bauerwartungsland-Grundstücks aus Angebot und Nachfrage bestimmt werden und fast immer höher als der Bodenrichtwert sind, ist meist eine Finanzierung durch eine Bank nur mit Ersatzsicherheiten möglich. Der Käufer verfügt im Idealfall über Eigenkapital. Der Erstverkauf von Bauerwartungsland erfolgt oftmals vom Landwirt bzw. Bauern; der der "gebrauchte Verkauf" kommt oftmals nach einer Erbschaft bzw. Schenkung zustande.

 

Bebauung von Bauerwartungsland - wann darf ich ein Haus bauen?

Eine Bebauung ist aktuell ausgeschlossen. Hierzu zählen leider auch jegliche Nutzung mit einem Minihaus, fest abgestellten Bauwagen oder Tinyhaus.

Erst nach Widmung der Flächen als Bauland nach §34 BauGB oder §30 BauGB (hier wird ein rechtskräftigen Bebauungsplan mit Bezahlung von Erschließungskosten für Kanal, Wasser, Straßen usw. aufgestellt) wird eine Bebauung mit einem Wohnhaus, Einfamilienhaus, Wochenendhaus usw. möglich..

 

Nicht erschlossenes Grundstück kaufen - worauf ist zu achten?

Bei einem erschlossenen Grundstück ist bereits die Erschließung an das öffentliche Straßennetz erfolgt und sämtliche Rohrleitungen für Wasser, Kanal/Abwasser, Strom und Telefonleitungen sind bereits Vorhanden. Auch die Feuerwehrzufahrt ist geklärt. 

Wird ein Neubaugebiet von einer Gemeinde ausgewiesen oder von einem Bauträger / Projektentwickler geschaffen, sind oftmals die öffentlichen Beiträge für die Versorgungsleitungen neu zu erstellen. Beim Kauf eines Grundstücks von der Kommune/Stadt ist in einer öffentlichen Satzung die separate, vom Käufer zu tragende Kostenhöhe geregelt und nachlesbar. Bauträger verkaufen im Regelfall die Grundstücksparzellen mit allen Erschließungsmaßnahmen und die Kosten hierfür sind im Kaufpreis für das Grundstück enthalten. 

Eine Zwischenform ist das teilerschlossene Grundstück. Hier sind manche Erschließungsmaßnahmen bereits eingebraucht und einige Versorgungen sind noch vom Käufer bzw. Bauherr zu erbringen. Prüfen Sie hier vor dem Kauf, was konkret noch ansteht (Wasser, Kanal, Strom, Telefon, Glasfaser/Internet).

Die öffentliche Erschließung ist bedeutet alle Rohre, Leitungen und die öffentliche Straße.  Zu unterscheiden ist hier der Hausanschluss bei einem Neubau oder einer umfassenden Sanierung eines Bestandsgebäudes auf dem Grundstück (beispielsweise mit einer alten Versitzgrube auf dem Grundstück). Mit Hausanschlusskosten sind die Rohre und Leitungen von der Straße bis zum konkreten Übergabepunkt im Gebäude gemeint.

 

Forstwirtschaft - Verkauf von Wald, Bergwald und schlagreifer Bestand (Waldernte)

Eine Wertermittlung einer Wald-Parzelle berücksichtigt sowohl den Bodenrichtwert vom Gutachterausschuss sowie das sog. Schlagrecht des Waldbestandes (Fichte, Buche, evtl. Aufforstung). Auch ist die im Liegenschaftskataster verzeichnete Ertragsmesszahl relevant.

Eine Faustformel besagt, dass ein Wald ca. 1-3 % des ortsüblichen Baulandpreises wert ist. 

 

Jagdrecht / Eigenjagd

Die Mindestgröße einer Eigenjagd beträgt nach dem Bundesjagdgesetz in Bayern mindestens 81,755 Hektar. Diese Fläche stammt aus der Umrechnung der historisch bedingten Größe eines Jagdreviers von 240 Tagwerke. Das Tagwerk umfasste in Bayern 3.407,27 qm.

Im Hochgebirge mit seinen Vorbergen sind es sogar 300 ha.

 

Seegrundstück / Teich / Fischzucht-Gewässer kaufen/verkaufen

Auch den Verkauf eines Wassergrundstücks oder einer Liegenschaft am See übernehmen wir gerne für Sie. Falls Sie sich wirklich von Ihrer Villa oder Ihrem Grundstück am Starnberger See, Ammersee, Chiemsee, Tegernsee oder an der Isar trennen wollen/müssen, freue ich mich von Ihnen zu hören. Raritäten mit direktem oder indirektem Seezugang sind in Bayern sehr gesucht und werden gerne zu Liebhaberpreisen gekauft. Ein diskreter Immobilienverkauf (secret sale ) ist bei uns möglich. 

Hierzu zählt natürlich auch eine Fläche bzw. ein Freizeitgrundstück mit Biotop oder Teich (z.B. für Fischzucht).  Besonders wertvoll sind bestehende Fischereirechtes auf Privatgrund. Im Regelfall ist eine privatrechtliche Erlaubnis, der sog. Fischereierlaubnisschein (Angelkarte) nötig, um in einem Gewässer angeln sowie Fische, Krebse und Muscheln entnehmen zu dürfen.

Das bayerische Fischereigesetz (BayFiG) und seine Ausführungsverordnung (AVBayFiG) geben den rechtlichen Rahmen vor, den es bei der Ausübung der Angelfischerei einzuhalten gilt.

 

Wer übt Vorkaufsrechte aus?

Die BBV LandSiedlung, ein Tochterunternehmen des Bauernverbandes, übt als gemeinnütziges Siedlungsunternehmen das Vorkaufsrecht für eine Landwirtschaft aus. Allerdings ist stets derselbe Preis zu zahlen, wie dieser im notariellen Kaufvertrag verbrieft wurde. 

 

In den vergangenen Jahren hat die Happy Immo GmbH mehr als 20 landwirtschaftliche Grundstücke und Wald (auch Waldanteile) erfolgreich verkaufen können bzw. aktuell im Angebot. 

Diese befinden bzw. liegen in 
Oberbiberg (Gemeinde Oberhaching), Deisenhofen (mehrere Flustücke), zahlreiche Parzellen in Otterfing (bei Holzkirchen), Aying, Arget (Sauerlach), Weyarn, Adlkofen / Deutenkofen bei Landshut, Brunnthal, Altenmarkt an der Alz (Wasserburg), Dießen am Ammersee (am Ortsrand zu Raisting), Hallbergmoss, Wackersberg bei Bad Tölz (nahe Jachenau), Lanzenhaar bei Sauerlach (Verpachtung), Rimsting (nahe Prien am Chiemsee), Berg (nahe Percha am Starnberger See), Bichl (bei Bad Tölz), Bad Kohlgrub (nahe Staffelsee b. Murnau), Seeshaupt und natürlich auch in München.

vorliegende Kaufgesuche:

Wir haben vorgemerkte Interessenten in folgenden Orten:

München, Oberhaching, Taufkirchen, Unterhaching, Sauerlach, Egling, Aschheim, Brunnthal, Aying, Miesbach, Holzkirchen, Rosenheim, Bruckmühl, Kolbermoor, Bad Tölz - Wolfratshausen.

 

Wollen Sie auch von unserem Wissen profitieren und uns Ihr Ackerland, Ihre Agrarfläche, Ihren Wald oder Ihre Wiese zum Verkauf anvertrauen? Eine Agrarimmobilie ist ein langfristiges Gut und verdient eine gute Behandlung.

 

Gerne helfen wir Ihnen, wenn Sie sich jetzt die nachfolgenden Fragen stellen:

Was ist (m)ein Wald wert ? wie verkaufe ich ein Waldgrundstück?

Was kostet (m)ein Acker? wie kaufe bzw. verkaufe ich Agrargrundstücke?

zu welchen Preis kann ich das geerbte Bauerwartungsland / Spekulations-Grundstück oder meinen Acker oder Wald verkaufen?

 

 

 

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Wir freuen uns auf Ihren gut gelaunten Anruf.

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