Wald, Acker, Bauerwartungsland und Agrarfläche

Ein forstwirtschaftliches oder landwirtschaftliches Grundstück bedarf bei Kauf, Verkauf oder Verpachtung besonderer Kenntnisse und Wissen beim Immobilienmakler.

So ist u.a. das Grundstücksverkehrsgesetz oder dem Reichtssiedlungsgesetz (obwohl es in 2009 geändert wurde, ist der Name aus dem Jahr 1919 unverändert gültig)  zu beachten. Danach sind in Bayern bei einem Verkauf einer Agrarfläche ab 1 Hektar (dies sind 10.000 qm) etwaige Vorkaufsrechte abzufragen. Nach Abschluß des notariellen Kaufvertrages klärt das Notariat bei den Vorkaufsberechtigten ab, ob diese auf das Vorkaufsrecht verzichten oder in den Kaufvertrag zu denn vereinbarten Kaufpreis eintreten wollen.

Hat der Erwerber eine landwirtschaftliche Betriebsnummer oder einer landwirtschaftliche Sozialversicherungsnummer, liegt ein Privileg vor. 

 

Ackerland (Feld, Wiese, Brache)

Hierzu zählen eine Ackerfläche, Landwirtschaftliche Brachfläche und auch eine Wiese (z.B. zur Lebensmittelproduktion für Mastvieh). 

Sie können sowohl pachtfreies als auch ein verpachtetes landwirtschaftliches Grundstück zum meist identischen Preis verkaufen. Auf der Käuferseite bestimmen neben Landwirten, die die Acker und Wiesen selbst bewirtschaften, auch Agrarunternehmen oder Investoren (family office, langfristig agierende Käufer) die Nachfrage.

Der Kauf bzw. Verkauf einer Hofstelle / von einem bewirtschafteten oder ehemaligen Bauernhof  (evtl. mit Altenteil / umgangssprachlich aus Austragshaus bekannt) unterliegt  ebenso den gesetzlichen Vorkaufsrechten wie beim Ackerland.

 

Bewertung / Preis Ackerland

Mittels der Ackerzahl (AZ) wird ein Maßstab zur Kennzeichnung der Qualität einer Ackerfläche festgelegt. Diese ist relevant für die Bewertung von landwirtschaftlichen Grundstücken. 

Die Ackerzahl ergibt sich aus der Bodenzahl, welche die Fruchtbarkeit (Ertragsfähigkeit) des Bodens bestimmt. Weitere Faktoren sind u.a. das Klima und der Beschaffenheit des Geländes (Hügel, Senke, Besonnung).  Werte von 10 gelten als schlechte und Werte von z.B.100 als eine sehr gute Qualität. Unter einer Ackerzahl von 20 ist eine landwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht lukrativ.

 

Sonderform ist Bauerwartungsland - Spekulationsgrundstück

Im Flächennutzungsplan kann eine Fläche als objektives Bauerwartungsland ausgewiesen sein. Daneben existieren auch Spekulationsgrundstücke (subjektives Bauerwartungsland). Wir haben im Verkauf beider Varianten seit 2010 Erfahrung und erfolgreich mehrere Grundstücke verkauft.

Bauerwartungsland - so werden Grundstücke und Flächen, bei denen aufgrund der Merkmale von einer zukünftigen baulichen Nutzung auszugehen ist, bezeichnet. Objektives Bauerwartungsland sind Grundstücke, die im jeweiligen Flächennutzungsplan der Gemeinde als zukünftiges Bauland ausgewiesen sind. Eine Erschließung (Wasser, Kanal, Strom, Straßen) der Parzellen ist im Regelfall nicht erfolgt.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definiert Bauerwartungsland als eine Fläche, bei der eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit (Wahrscheinlichkeit) zu erwarten ist. Dazu zähen u.a. die Bauleitplanung, eine städtebauliche Entwicklung, die SOBON - sozialverträgliche Bodennutzung und auch die Bevölkerungsentwicklung / Wachstumsperspektive der Kommune.

Da die qm-Preise eines Bauerwartungsland-Grundstücks aus Angebot und Nachfrage bestimmt werden und fast immer höher als der Bodenrichtwert sind, ist meist eine Finanzierung durch eine Bank nur mit Ersatzsicherheiten möglich. Der Käufer verfügt im Idealfall über Eigenkapital. 

 

Bebauung von Bauerwartungsland 

Eine Bebauung ist ausgeschlossen. Hierzu zählen auch jegliche Nutzung mit einem Minihaus, fest abgestellten Bauwagen oder Tinyhaus.

Erst nach Widmung der Flächen als Bauland nach §34 BauGB oder §30 BauGB (hier wird ein rechtskräftigen Bebauungsplan mit Auflage der Tragung von Erschließungskosten aufgestellt) wird eine Bebauung mit einem Wohnhaus, Einfamilienhaus, Wochenendhaus usw. möglich.

 

Forstwirtschaft 

Eine Wertermittlung einer Wald-Parzelle berücksichtigt sowohl den Bodenrichtwert vom Gutachterausschuss sowie das sog. Schlagrecht des Waldbestandes (Fichte, Buche, evtl. Aufforstung). Auch ist die im Liegenschaftskataster verzeichnete Ertragsmesszahl relevant.

Eine Faustformel besagt, dass ein Wald ca. 1-3 % des ortsüblichen Baulandpreises wert ist. 

 

Jagdrecht / Eigenjagd

Die Mindestgröße einer Eigenjagd beträgt nach dem Bundesjagdgesetz in Bayern mindestens 81,755 Hektar. Diese Fläche stammt aus der Umrechnung der historisch bedingten Größe eines Jagdreviers von 240 Tagwerke. Das Tagwerk umfasste in Bayern 3.407,27 qm.

Im Hochgebirge mit seinen Vorbergen sind es sogar 300 ha.

 

Wer übt Vorkaufsrechte aus?

Die BBV LandSiedlung, ein Tochterunternehmen des Bauernverbandes, übt als gemeinnütziges Siedlungsunternehmen das Vorkaufsrecht für eine Landwirtschaft aus. Allerdings ist stets derselbe Preis zu zahlen, wie dieser im notariellen Kaufvertrag verbrieft wurde. 

 

In den vergangenen Jahren hat die Happy Immo GmbH mehr als 20 landwirtschaftliche Grundstücke und Wald (auch Waldanteile) erfolgreich verkaufen können bzw. aktuell im Angebot. 

Diese befinden bzw. liegen in 
Oberbiberg (Gemeinde Oberhaching), Deisenhofen (mehrere Flustücke), zahlreiche Parzellen in Otterfing (bei Holzkirchen), Aying, Arget (Sauerlach), Weyarn, Adlkofen / Deutenkofen bei Landshut, Brunnthal, Altenmarkt an der Alz (Wasserburg), Dießen am Ammersee (am Ortsrand zu Raisting), Hallbergmoss, Wackersberg bei Bad Tölz (nahe Jachenau), Lanzenhaar bei Sauerlach (Verpachtung), Rimsting (nahe Prien am Chiemsee), Berg (nahe Percha am Starnberger See), Bichl (bei Bad Tölz), Bad Kohlgrub (nahe Staffelsee b. Murnau), Seeshaupt 

vorliegende Kaufgesuche:

Wir haben vorgemerkte Interessenten in folgenden Orten:

München, Oberhaching, Taufkirchen, Unterhaching, Sauerlach, Aschheim, Brunnthal, Aying, Miesbach, Holzkirchen, Rosenheim, Bruckmühl, Kolbermoor, Bad Tölz - Wolfratshausen.

 

Wollen Sie auch von unserem Wissen profitieren und uns Ihr Ackerland, Ihre Agrarfläche, Ihren Wald oder Ihre Wiese zum Verkauf anvertrauen? Eine Agrarimmobilie ist ein langfristiges Gut und verdient eine gute Behandlung.

 

Sie stellen sich jetzt die evtl. die Fragen:

Was ist (m)ein Wald wert ?

Was kostet (m)ein Acker? 

zu welchen Preis kann ich das/den geerbte Bauerwartungsland / Spekulations-Grundstück / Acker oder Wald verkaufen?

 

 

Jetzt, morgen oder übermorgen
Wir freuen uns auf Ihren gut gelaunten Anruf.

Happy Immo GmbH

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