Wald, Forst, Acker, Seegrundstück, Bauerwartungsland, Spekulationsgrundstück oder Agrarfläche bewerten und verkaufen
Ein forstwirtschaftliches oder landwirtschaftliches Grundstück bedarf bei Kauf, Verkauf oder Verpachtung besonderer Kenntnisse und Wissen beim Immobilienmakler.
So ist u.a. das Grundstücksverkehrsgesetz oder dem Reichtssiedlungsgesetz (obwohl es in 2009 geändert wurde, ist der Name aus dem Jahr 1919 unverändert gültig) zu beachten. Danach sind in Bayern bei einem Verkauf einer Agrarfläche ab 1 Hektar (dies sind 10.000 qm) etwaige Vorkaufsrechte abzufragen. Nach Abschluß des notariellen Kaufvertrages klärt das Notariat bei den Vorkaufsberechtigten ab, ob diese auf das Vorkaufsrecht verzichten oder in den Kaufvertrag zu denn vereinbarten Kaufpreis eintreten wollen.
Hat der Erwerber eine landwirtschaftliche Betriebsnummer oder eine landwirtschaftliche Sozialversicherungsnummer, liegt ein Privileg vor.
Ackerland (Feld, Wiese, Brache) kaufen/verkaufen
Hierzu zählen eine Ackerfläche, Landwirtschaftliche Brachfläche und auch eine Wiese (z.B. zur Lebensmittelproduktion für Mastvieh).
Sie können sowohl pachtfreies als auch ein verpachtetes landwirtschaftliches Grundstück zum meist identischen Preis verkaufen. Auf der Käuferseite bestimmen neben Landwirten, die die Acker und Wiesen selbst bewirtschaften, auch Agrarunternehmen oder Investoren (family office, langfristig agierende Käufer, Vermögensverwaltungen) die Nachfrage. Natürlich bringen Waldbestände / Bäume mit Borkenkäferbefall oder sonstigen Schädlingen einen Wertverlust mit sich, ein Verkauf ist dennoch möglich.
Der Kauf bzw. Verkauf einer Hofstelle / von einem bewirtschafteten oder ehemaligen Bauernhof (evtl. mit Altenteil / umgangssprachlich als Austragshaus bekannt) unterliegt ebenso den gesetzlichen Vorkaufsrechten wie beim Ackerland.
Bemessungsgrundlage für eine teilweise Grunderwerbssteuerbefreiung lt. Bundesfinanzhof
Der Käufer einer forstwirtschaftlichen Waldflächen kann für den Anteil des Holzes ("Schlagreifen Bestands") aus dem notariellen Kaufpreis teilweise Grunderwerbsteuer-befreit sein. Voraussetzung hierfür ist, das die Bäume als Scheinbestandteile gelten, wie z.B. bei einer Weihnachtsbaumkultur (Urteil des BFH, Urteil v. 23.02.2022, II R 45/19) oder bei Bäumen, die bei Hiebreife abgeholt werden sollen (Urteil des BFH v. 25.01.2022, II R 36/19). Die Aufteilung des Kaufpreises für den Grund und Boden sowie den Baumbestand / Aufwuchs kann im notariellen Kaufvertrag geregelt werden. Käufer profitieren von einem hohen Anteil des Kaufpreises für den Aufwuchs (Abschreibbar bei Kahlschlag). Verkäufer werden einen hohen Anteil des Kaufpreises für Grund und Boden bevorzugen, da sich evtl. stille Reserven des Grund und Bodens § 6b EStG fähig übertragen lassen können. Bei Uneinigkeit gilt wahrscheinlich eine Verfügung des Bayerischen Landesamtes für Steuern vom 27.03.2014, wonach bei Waldflächen bis 5 ha 40 % auf Grund und Boden und 60 % auf den Aufwuchs aufgeteilt werden. Bei größeren Flächen erfolgt die Aufteilung anhand Bestandswerttabellen oder mittels Gutachten. Jedoch kann bei den Verkäufern eine Umsatzsteuerpflicht eintreten. Bitte fragen Sie hier für Details Ihren Steuerberater. Als Makler können wir gerne Ihre Forstfläche / Ihren Wald verkaufen, steuerlich bin ich allerdings Laie.
Bewertung / Preisfindung für das Ackerland mit Ackerzahl
Mittels der Ackerzahl (AZ) wird ein Maßstab zur Kennzeichnung der Qualität einer Ackerfläche festgelegt. Diese ist relevant für die Bewertung von landwirtschaftlichen Grundstücken.
Die Ackerzahl ergibt sich aus der Bodenzahl, welche die Fruchtbarkeit (Ertragsfähigkeit) des Bodens bestimmt. Weitere Faktoren sind u.a. das Klima und der Beschaffenheit des Geländes (Hügel, Senke, Besonnung). Werte von 10 gelten als schlechte und Werte von z.B.100 als eine sehr gute Qualität. Unter einer Ackerzahl von 20 ist eine landwirtschaftliche Bewirtschaftung nicht lukrativ.
Preisentwicklung für Ackerlandpacht in 2023 und die Entwicklung über die Jahre 2020, 2021, 2022
Im Jahr 2023 wurden durchschnittlich EUR 357 / Hektar für landwirtschaftliche Flächen pro Jahr an Pacht gezahlt, monatlich also fast EUR 30. Dies hat das statistische Bundesamt aus der Agrarstrukturerhebung 2023 ermittelt. Seit 2020 sind damit die Pachteinnahmen um fast 10 % gestiegen. 16.600.000 Hektar landwirtschaftliche Flächen gibt es in Deutschland, davon sind ca. 11.450.000 Hektar Ackerland, ca. 4.480.000 Hektar sind Dauergrünwald (also Wiesen) und der Rest sind Rebanbau (Weinstöcke), Obstbaumflächen oder Baumschulen.
In Bayern und insbesondere im Landkreis München wurden ca. 415 Euro im Jahr je Hektar Pacht erlöst. Auf die historische Bezeichnung Tagwerk (ca. 3408 qm in Bayern) umgerechnet sind dies ca. EUR 141 pro Jahr.
Sonderform ist das Bauerwartungsland - Spekulationsgrundstück kaufen/verkaufen
Im Flächennutzungsplan kann eine Fläche als objektives Bauerwartungsland ausgewiesen sein. Daneben existieren auch Spekulationsgrundstücke (subjektives Bauerwartungsland). Wir haben im Verkauf beider Varianten seit 2010 Erfahrung und erfolgreich mehrere Grundstücke verkauft.
Definition und Bedeutung von Bauerwartungsland - so werden Grundstücke und Flächen, bei denen aufgrund der Merkmale von einer zukünftigen baulichen Nutzung auszugehen ist, bezeichnet. Objektives Bauerwartungsland sind Grundstücke, die im jeweiligen Flächennutzungsplan der Gemeinde als zukünftiges Bauland ausgewiesen sind. Eine Erschließung (Wasser, Kanal, Strom, Straßen) der Parzellen ist im Regelfall nicht erfolgt.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) definiert Bauerwartungsland als eine Fläche, bei der eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit (Wahrscheinlichkeit) zu erwarten ist. Dazu zähen u.a. die Bauleitplanung, eine städtebauliche Entwicklung, die SOBON - sozialverträgliche Bodennutzung und auch die Bevölkerungsentwicklung / Wachstumsperspektive der Kommune.
Da die qm-Preise eines Bauerwartungsland-Grundstücks aus Angebot und Nachfrage bestimmt werden und fast immer höher als der Bodenrichtwert sind, ist meist eine Finanzierung durch eine Bank nur mit Ersatzsicherheiten möglich. Der Käufer verfügt im Idealfall über Eigenkapital. Der Erstverkauf von Bauerwartungsland erfolgt oftmals vom Landwirt bzw. Bauern; der der "gebrauchte Verkauf" kommt oftmals nach einer Erbschaft bzw. Schenkung zustande.
Bebauung von Bauerwartungsland - wann darf ich ein Haus bauen?
Eine Bebauung ist aktuell ausgeschlossen. Hierzu zählen leider auch jegliche Nutzung mit einem Minihaus, fest abgestellten Bauwagen oder Tinyhaus.
Erst nach Widmung der Flächen als Bauland nach §34 BauGB oder §30 BauGB (hier wird ein rechtskräftigen Bebauungsplan mit Bezahlung von Erschließungskosten für Kanal, Wasser, Straßen usw. aufgestellt) wird eine Bebauung mit einem Wohnhaus, Einfamilienhaus, Wochenendhaus usw. möglich..
Nicht erschlossenes Grundstück kaufen - worauf ist zu achten?
Bei einem erschlossenen Grundstück ist bereits die Erschließung an das öffentliche Straßennetz erfolgt und sämtliche Rohrleitungen für Wasser, Kanal/Abwasser, Strom und Telefonleitungen sind bereits Vorhanden. Auch die Feuerwehrzufahrt ist geklärt.
Wird ein Neubaugebiet von einer Gemeinde ausgewiesen oder von einem Bauträger / Projektentwickler geschaffen, sind oftmals die öffentlichen Beiträge für die Versorgungsleitungen neu zu erstellen. Beim Kauf eines Grundstücks von der Kommune/Stadt ist in einer öffentlichen Satzung die separate, vom Käufer zu tragende Kostenhöhe geregelt und nachlesbar. Bauträger verkaufen im Regelfall die Grundstücksparzellen mit allen Erschließungsmaßnahmen und die Kosten hierfür sind im Kaufpreis für das Grundstück enthalten.
Eine Zwischenform ist das teilerschlossene Grundstück. Hier sind manche Erschließungsmaßnahmen bereits eingebraucht und einige Versorgungen sind noch vom Käufer bzw. Bauherr zu erbringen. Prüfen Sie hier vor dem Kauf, was konkret noch ansteht (Wasser, Kanal, Strom, Telefon, Glasfaser/Internet).
Die öffentliche Erschließung ist bedeutet alle Rohre, Leitungen und die öffentliche Straße. Zu unterscheiden ist hier der Hausanschluss bei einem Neubau oder einer umfassenden Sanierung eines Bestandsgebäudes auf dem Grundstück (beispielsweise mit einer alten Versitzgrube auf dem Grundstück). Mit Hausanschlusskosten sind die Rohre und Leitungen von der Straße bis zum konkreten Übergabepunkt im Gebäude gemeint.
Forstwirtschaft - Verkauf von Wald, Forst, Bergwald und schlagreifer Bestand (Waldernte)
Eine Wertermittlung einer Wald-Parzelle berücksichtigt sowohl den Bodenrichtwert vom Gutachterausschuss sowie das sog. Schlagrecht des Waldbestandes (Fichte, Buche, evtl. Aufforstung). Auch ist die im Liegenschaftskataster verzeichnete Ertragsmesszahl relevant.
Eine Faustformel besagt, dass ein Wald ca. 1-3 % des ortsüblichen Baulandpreises wert ist.
Jagdrecht / Eigenjagd
Die Mindestgröße einer Eigenjagd beträgt nach dem Bundesjagdgesetz in Bayern mindestens 81,755 Hektar. Diese Fläche stammt aus der Umrechnung der historisch bedingten Größe eines Jagdreviers von 240 Tagwerke. Das Tagwerk umfasste in Bayern 3.407,27 qm.
Im Hochgebirge mit seinen Vorbergen sind es sogar 300 ha.
Seegrundstück / Teich / Fischzucht-Gewässer kaufen/verkaufen
Auch den Verkauf eines Wassergrundstücks oder einer Liegenschaft am See übernehmen wir gerne für Sie. Falls Sie sich wirklich von Ihrer Villa oder Ihrem Grundstück am Starnberger See, Ammersee, Chiemsee, Tegernsee oder an der Isar trennen wollen/müssen, freue ich mich von Ihnen zu hören. Raritäten mit direktem oder indirektem Seezugang sind in Bayern sehr gesucht und werden gerne zu Liebhaberpreisen gekauft. Ein diskreter Immobilienverkauf (secret sale ) ist bei uns möglich.
Hierzu zählt natürlich auch eine Fläche bzw. ein Freizeitgrundstück mit Biotop oder Teich (z.B. für Fischzucht). Besonders wertvoll sind bestehende Fischereirechtes auf Privatgrund. Im Regelfall ist eine privatrechtliche Erlaubnis, der sog. Fischereierlaubnisschein (Angelkarte) nötig, um in einem Gewässer angeln sowie Fische, Krebse und Muscheln entnehmen zu dürfen.
Das bayerische Fischereigesetz (BayFiG) und seine Ausführungsverordnung (AVBayFiG) geben den rechtlichen Rahmen vor, den es bei der Ausübung der Angelfischerei einzuhalten gilt.
Hofstelle / Bauernhof / Resthof / Reiterhof / Forstbetrieb und Vierseithof kaufen oder verkaufen
Gerne übernehmen wir auch den Verkauf Ihre landwirtschaftlichen Hofstelle oder Ihren laufenden bzw. stillgelegten Betrieb. Auch ein teilweise Verkauf von verpachteten oder pachtfreien Agrarflächen oder Wald ist möglich. Wenn Sie eine 6b Rücklage haben und eine Investition suchen, freuen wir uns auch auf Ihre Nachricht.
Definitionen und Beschreibungen zu den Hausarten eines Bauernhofes finden Sie hier Hofstelle, Bauernhof, Resthof, Vierseithof, Reiterhof, Gestüt, Forstbetrieb
Wer übt Vorkaufsrechte aus?
Die BBV LandSiedlung, ein Tochterunternehmen des Bauernverbandes, übt als gemeinnütziges Siedlungsunternehmen das Vorkaufsrecht für eine Landwirtschaft aus. Allerdings ist stets derselbe Preis zu zahlen, wie dieser im notariellen Kaufvertrag verbrieft wurde.
In den vergangenen Jahren hat die Happy Immo GmbH mehr als 20 landwirtschaftliche Grundstücke und Wald (auch Waldanteile) erfolgreich verkaufen können bzw. aktuell im Angebot.
Diese befinden bzw. liegen in
Oberbiberg (Gemeinde Oberhaching), Deisenhofen (mehrere Flustücke), zahlreiche Parzellen in Otterfing (bei Holzkirchen), Aying, Arget (Sauerlach), Weyarn, Adlkofen / Deutenkofen bei Landshut, Brunnthal, Altenmarkt an der Alz (Wasserburg), Dießen am Ammersee (am Ortsrand zu Raisting), Hallbergmoss, Wackersberg bei Bad Tölz (nahe Jachenau), Lanzenhaar bei Sauerlach (Verpachtung), Rimsting (nahe Prien am Chiemsee), Berg (nahe Percha am Starnberger See), Bichl (bei Bad Tölz), Bad Kohlgrub (nahe Staffelsee b. Murnau), Seeshaupt und natürlich auch in München.
vorliegende Kaufgesuche:
Wir haben vorgemerkte Interessenten in folgenden Orten:
München, Oberhaching, Taufkirchen, Unterhaching, Sauerlach, Egling, Aschheim, Brunnthal, Aying, Miesbach, Holzkirchen, Rosenheim, Bruckmühl, Kolbermoor, Bad Tölz - Wolfratshausen.
Wollen Sie auch von unserem Wissen profitieren und uns Ihr Ackerland, Ihre Agrarfläche, Ihren Wald oder Ihre Wiese zum Verkauf anvertrauen? Eine Agrarimmobilie ist ein langfristiges Gut und verdient eine gute Behandlung.
Gerne helfen wir Ihnen, wenn Sie sich jetzt die nachfolgenden Fragen stellen:
Was ist (m)ein Wald wert ? wie verkaufe ich ein Waldgrundstück?
Was kostet (m)ein Acker? wie kaufe bzw. verkaufe ich Agrargrundstücke?
zu welchen Preis kann ich das geerbte Bauerwartungsland / Spekulations-Grundstück oder meinen Acker oder Wald verkaufen?
FAQ - Häufig gestellte Fragen:
Was ist der Unterschied zwischen Bauerwartungsland und Spekulationsgrundstück?
Als Objektives Bauerwartungsland bezeichnet man ein Grundstück oder Flächen, die im Flächennutzungsplan einer Gemeinde/Stadt als potenzielles Bauland für eine Wohnbebauung in der Zukunft ausgewiesen sind. Es handelt sich um Flächen/Grundstücke, bei denen eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit erwartet wird, jedoch noch keine Erschließung erfolgt ist. Spekulationsgrundstücke sind Grundstücke, die aufgrund individueller Perspektiven (Ortsrandlage, Ortsabrundung oder §35 Baurecht Außenbereich in tatsächlicher Innenbereich Lage) oder Erwartungen als potenziell baureif betrachtet werden, aber nicht offiziell als Bauerwartungsland ausgewiesen sind.
Welche gesetzlichen Regelungen müssen beim Verkauf von landwirtschaftlichen Grundstücken beachtet werden?
Der Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen unterliegt dem Grundstücksverkehrsgesetz sowie dem Reichssiedlungsgesetz (in Bayern), das die Frage von eventuellen Vorkaufsrechten regelt. Vor dem Abschluss eines Kaufvertrages müssen diese Rechte abgefragt werden, insbesondere, wenn das Grundstück größer als 1 Hektar ist. Hierum kümmert sich der Notar nach dem Kaufvertragsabschluss
Was bedeutet "Ackerzahl" und wie wird sie zur Bewertung verwendet?
Die Ackerzahl (AZ) gibt die Fruchtbarkeit und Ertragsfähigkeit, also das Wachstum von Getreibe, Raps, Mais, auf dem Humusboden an. Eine hohe Ackerzahl zeigt einen qualitativ besseren Boden an. Sie ist ein wichtiger Faktor bei der Bewertung von Ackerland und wird durch die Bodenzahl sowie klimatische und geografische Bedingungen beeinflusst. sog. "saure Grundstücke" oder Äcker mit Wasser- oder Hochwassergefahr haben oft eine niedrige Ackerzahl und eine geringere Ernte / Hektar.
Welche steuerlichen Vorteile gibt es beim Verkauf von Waldgrundstücken?
Beim Verkauf von Waldflächen kann der Käufer unter bestimmten Bedingungen Grunderwerbsteuerbefreiung für den Anteil des Holzes erhalten, insbesondere wenn die Bäume als Scheinbestandteile gelten, z.B. bei Weihnachtsbaumkulturen oder schlagreifen Beständen. Diese Regelung wird durch Urteile des Bundesfinanzhofs gestützt. Der Steuervorteil für den Käufer eines Waldes kann gleichzeitig auch ein Steuernachteil für den Verkäufer werden.
Kann ich ein Haus auf Bauerwartungsland bauen?
Der Bau eines Hauses auf Bauerwartungsland ist grundsätzlich ausgeschlossen, solange es nicht offiziell zu Bauland gewidmet wurde. Dies gilt auch für Tinyhäuser, fest installierte Wohnwägen oder alte Bauwagen. Erst nach der Widmung nach §34 oder §30 des Baugesetzbuches und der entsprechenden Erschließung (Kanal, Wasser, Strom) kann eine Bebauung erfolgen.
Was bedeutet "Erschlossenes Grundstück"?
Ein erschlossenes Grundstück ist ein Grundstück, bei dem alle notwendigen Versorgungsleitungen (Wasser, Kanal, Strom, Straßen) bereits bis zum Grundstück verlegt sind. Bei teilerschlossenen Grundstücken sind einige Versorgungsleitungen bereits vorhanden, andere müssen vom Käufer selbst erstellt werden.
Wie wird der Wert von einem Waldgrundstück ermittelt?
Der Wert von Waldgrundstücken wird durch eine Kombination aus dem Bodenrichtwert und dem Wert des schlagfähigem Bestandes / Waldbestandes (z.B. Fichte, Buche) ermittelt. Auch die Ertragsmesszahl des Waldes und die Möglichkeit eines zukünftigen Holzschlags spielen eine Rolle. Ein Borkenkäferbefall oder nicht aufgearbeiteter Windbruch (Orkanschaden) sind wertmindernd.
Was ist bei der Pacht von landwirtschaftlichem Boden zu beachten?
Die Pachtpreise für landwirtschaftliche Flächen variieren je nach Region und Bodenqualität. Im Jahr 2023 betrugen die durchschnittlichen Pachtpreise in Deutschland etwa 357 Euro pro Hektar und Jahr. In Bayern lagen die Preise bei ca. 415 Euro pro Hektar / Jahr.
Wie läuft der Verkaufsprozess eines landwirtschaftlichen Grundstücks ab?
Nach der Einigung zwischen Käufer und Verkäufer wird ein notarieller Kaufvertrag erstellt. Im Fall von landwirtschaftlichen Flächen muss der Notar die Vorkaufsrechte der zuständigen Stellen abfragen. Anschließend wird der Kaufvertrag rechtskräftig und die Zahlung abgewickelt. Hat der Käufer eine eingetragene Landwirte-Sozialversicherungsnummer oder ist er ein eingetragener Forstwirt, gilt im Regelfall eine Priveligierung,
Was ist ein Jagdrecht und wie wird es übertragen?
Ein Jagdrecht ist das Recht, auf einem bestimmten Gebiet als Eigenjagd zu jagen. In Bayern muss ein Jagdrevier mindestens 81,755 Hektar umfassen (im Hochgebirge mind. 300 Hektar). Das Jagdrecht kann entweder mit dem Grundstück übertragen werden oder separat verkauft werden, je nach den individuellen Vereinbarungen.
Wie wird ein Forstbetrieb bewertet?
Die Bewertung eines Forstbetriebs basiert auf dem Bodenrichtwert für die landwirtschaftliche Fläche sowie dem Wert des Waldbestandes (Höhe des Holzvorrats, Zustand des Waldes, Erntereife des Holzes). Weitere Faktoren wie die Möglichkeit des Holzschlags und die Ertragsmesszahlen fließen ebenfalls in die Bewertung ein.
Kann ich ein Grundstück am See verkaufen?
Der Verkauf eines Seegrundstücks oder eines Teichgrundstücks erfolgt ähnlich wie bei anderen Grundstücken, wobei der Zugang zum See und die Fischereirechte besondere Bedeutung haben. Wenn ein Gewässer zum Angeln oder für eine Fischzucht genutzt wird, müssen entsprechende Genehmigungen (z.B. Fischereierlaubnis) vorliegen. In Bayern gehören fast alle Seen dem Freistaat. Es gibt kaum einen See in Privatbesitz (anders als in Österreich).
