Sonderkündigungsrechte Mieter incl. fristlose bzw. außerordentliche Kündigung des Mieters
Dieser Artikel beschäftigt sich mit den Sonderkündigungsrechten von Mietern, u.a. bei Mieterhöhung (Ankündigung der Modernisierung, auf die ortsübliche Vergleichsmiete, bei Sozialwohnungen, Tod des Mieters bzw. Mietvertragübernahme der Erben, Verbot der Untervermietung) incl. fristlose bzw. außerordentliche Kündigung des Mieters:
Haben Mieter Sonderkündigungsrechte? Ja!
und zwar bei: Ankündigung einer Modernisierung für die Wohnung
Nach der Mitteilung/Ankündigung über eine umfangreiche Modernisierung der Mietsache durch den Vermieter hat der Mieter bis Ende des Folgemonats Zeit, um zum letzten Tag des übernächsten Monats zu kündigen. Konkret bedeutet das: Das bedeutet: Kommt die Ankündigung am 10. April, kann er bis zum 30. Mai kündigen und zieht zum 30. Juni aus. Also 2 Monate zzgl. des laufenden Monats
Vermieter haben selbst die hohen Anforderungen an eine Modernisierungsmitteilungen zu prüfen und die Vorgaben zu erfüllen; zahlreiche Modernisierungsankündigungen sind fehlerhaft und die Mieter dürfen dann problemlos der Modernisierung oder der anschließenden Mieterhöhung widersprechen. Details lesen Sie hier (Link zum Beitrag Modernisierungsmieterhöhung – Artikel Nr. )
Kündigung bei Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete:
Zwischen Ankündigung und Erhöhungszeitpunkt muss eine 3 Monatsfrist vom Vermieter eingehalten werden. Erhält der Mieter im Ende März eine Mieterhöhung zum 1. Juni, kann er spätestens bis zum 31. Mai kündigen. Das Mietverhältnis endet dann zum 31. Juli ohne jegliche Erhöhung.
Da informierte Mieter in diesem Fall oft einen Anwalt oder den Mieterverein konsultieren, liegt es in den Händen des Erhöhungsverlangenden, den Mietanstieg entweder nach dem Mietspiegel (z.B. in München: http://www.mietspiegel-muenchen.de ) sorgfältig zu beachten oder die 3 Vergleichsimmobilien ordentlich und nachvollziehbar in die Mieterhöhung aufzunehmen.
Mieterhöhung bei Sozialwohnungen:
Hier gilt eine kurze Frist. Möchte der Vermieter die Miete zum 1. Juni anheben, kann der Mieter bis zum 3. Juni kündigen; das Mietverhältnis endet dann rasch zum 31. Juli. Allerdings sind Immobilienmakler und private Vermieter hier kaum involviert.
Tod eines / des Mieters – endet der Mietvertrag automatisch bzw. wer kündigt?
Der überlebende Ehegatte des Mieters, der den Vertrag mit unterschrieben hat, kann innerhalb eines Monats mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Familienangehörige oder Ehegatten, die den Vertrag nicht mit unterschrieben haben, können innerhalb eines Monats nach dem Tode des Mieters kündigen. Stirbt ein allein stehender Mieter, können die Erben das Mietverhältnis nach einer Überlegungsfrist von 1 Monat mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.
Wichtige Sonderregelung:
Erben können in den Mietvertrag auf Verlangen OHNE Mieterhöhung einsteigen und die Wohnung übernehmen! Alle Bedingungen und Mietpreise bleiben unverändert und der Vertrag läuft auf den Erben unverändert weiter. Vermieter können dieser Vertragsübernahme nicht widersprechen, sondern sind an die Altregelung gebunden.
Verbot zur teilweisen oder ganzen Untervermietung – Standard- oder besondere Kündigungfrist?
Verweigert der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung, kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Es sei denn, der vorgeschlagene Untermieter ist dem Vermieter nicht zumutbar. Es reicht dabei nicht aus, den Vermieter lediglich allgemein um Erlaubnis zur Untervermietung zu bitten; es muss ihm eine konkrete Person vorgeschlagen werden. Anfang 2014 wurde vom BGH die „tourisische Untervermietung“ via Airbnb usw. pauschal als erlaubnisbedürftig angesehen.
Fristlose / Außerordentliche Kündigung durch den Mieter ist erlaubt bei:
- Wegfall der Mietsache – Einsturzgefahr nach Abbrucharbeiten am Nachbargebäude, Erdbeben oder wegen massiver Baumängel
- Erheblicher Gesundheitsgefährdung des Mieters – z.B. massivem Schimmelbefall in der gesamten Wohnung
- Nachhaltiger Störung des Hausfriedens durch den Vermieter
Dem Mieter muss nach „menschlichen Ermessen“ eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sein.
