BGH kippt Tierhaltungsverbot im Mietvertrag

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 22.01.2013, Az. VIII ZR 329/11 ist eine Klausel in einem Mietvertrag über Wohnraum, wonach der Mieter Haustiere mit Ausnahme von Kleintieren (Ziervögel) nur mit Zustimmung des Vermieters halten darf, unwirksam.

Sachverhalt:

Die Mieter einer Wohnung im 3. OG eines Altbaus, bestehend aus drei Zimmern, einer Abstellkammer, einer Küche, einer Diele, einem WC mit Bad und einem Balkon haben ohne Erlaubnis ihres Vermieters in ihrer Wohnung einen großen Collie gehalten. Der Vermieter machte pauschal geltend, die Wohnung sei für das Halten eines Hundes ungeeignet und verlangte aus diesem Grund die Unterlassung bzw. die Beseitigung des Hundes.

Der BGH hat in der Vergangenheit bereits öfter zur Haltung von Haustieren geurteilt. Danach ist eine Klausel, die das Halten von Haustieren ausnahmslos untersagt, grundsätzlich unwirksam, da das Verbot ohne Ansehung von Art und Größe des Tieres uneingeschränkt gilt und auch Tiere, die von Natur aus – wie etwa Zierfische im Aquarium – kein Einfluss auf die schuldrechtliche Beziehung zwischen Vermieter und Mieter von Wohnraum haben können, erfasst sind. Eine Klausel, die somit das Halten von Haustieren grundsätzlich für unzulässig erklärt, ist generell unwirksam.

Für eine Klausel, die durch das Erfordernis der Zustimmung des Vermieters zur Tierhaltung des Mieters ein Verbot mit Erlaubnisvorbehalt begründet, gilt nichts anderes. Auch eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, wenn sie keine Ausnahme für Haustiere vorsieht, deren Haltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört, weil davon in der Regel Beeinträchtigungen der Mietsache und Störungen Dritter nicht ausgehen können (z. B. Zierfische im Aquarium).

Ist die Tierhaltungsklausel unwirksam, richtet sich der Inhalt des Vertrages insoweit nach den gesetzlichen Vorschriften. Nach Auffassung des BGH ist eine umfassende Abwägung zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters vorzunehmen. Es muss Einzelfallbezogen entschieden werden. Eine schablonenhafte Lösung verbietet sich.

Auffassung des BGH:

In dem hier zu entscheidenden Fall hat der BGH diese Abwägungen auf die zu beurteilende Klausel übertragen. Nach Auffassung des BGH sind Klauseln, die diese Abwägung der Interessen zwischen Vermieter und Mieter nicht berücksichtigen, unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen, da sie eine Erlaubniserteilung seitens des Vermieters interessenunabhängig untersagen oder – wie hier – trotz zugelassener Kleintierhaltung in freie und damit nicht überprüfbare Interessen des Vermieters stellen.

Dies dürfte für eine Vielzahl der im Mietvertrag gebrauchten Klauseln gelten:

  • Eine Klausel, die die Zustimmung zur Tierhaltung in das freie Ermessen des Vermieters stellt, ist damit grundsätzlich unwirksam.
  • Eine Klausel, die die Tierhaltung mit Ausnahme von Kleintieren der Zustimmung des Vermieters vorbehält und bestimmt, dass die Zustimmung versagt werden kann, wenn durch die Tiere andere Hausbewohner oder Nachbarn belästigt werden oder eine Beeinträchtigung der Mietsache oder des Grundstücks zu befürchten sind, ist dagegen wirksam.
  • Die in dieser Klausel definierten Interessen des Vermieters sind legitim, sodass hierdurch bereits eine Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters vorgenommen wird.

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