Diskreter Immobilien-Verkauf von Wohnung, (Mehrfamilien-) Haus oder Grundstück

Sie haben sicherlich gute Gründe, warum Sie Ihr Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung diskret verkaufen möchten. Erzählen Sie es uns direkt, persönlich und unverbindlich. 

Bei einem diskretem Immobilen-Verkauf ( oft auch "off-market" oder "Secret Sale" genannt ) wird eine Immobile ohne öffentlichen Vermarktung verkauft. Das bedeutet, dass die Immobilie nicht in öffentlichen Immobilienportalen oder Anzeigen gelistet wird, sondern nur einem bestimmten Käuferkreis vorgeschlagen wird. Im folgendem Artikel erfahren Sie alles rund um den diskreten Immobilienverkauf.

Gründe für einen diskreten Immobilienverkauf

• Privatsphäre schützen: Diese Verkaufsstrategie wird oft angewendet, um die Privatsphäre eines Verkäufers auf persönlichen oder beruflichen Gründen zu schützen.
• Exklusivität bewahren: Die Diskretion des Verkaufs kann oft zusätzliche potentielle Käufer anziehen, da dies die Exklusivität und Seltenheit hervorhebt.
• Gezielte Ansprache: Die Immobilie wird direkt an einen für dieses Objekt passenden Käuferkreis vermittelt, wodurch der Verkaufsprozess sich, im Gegensatz zur "normalen" Vermarktung, verkürzt. 

 

Zielgruppe - wer ist der Verkäufer?

• Prominente und öffentliche Personen: Um Spekulationen über den Verkaufsgrund und Diskussion in den Medien über den Immobilienverkauf auszuweichen, präferieren Personen des öffentlichen Lebens, wie Politiker, Schauspieler und Fußballspieler die Geheimhaltung dieser Verkaufsstrategie.
• Erben und Familie: Familien, welche ihre Immobilien aufgrund einer Erbschaft oder einer schwierigen Familienangelegenheit verkaufen möchten, wollen dies meist nicht an die Öffentlichkeit bringen.
• Personen mit speziellen Sicherheitsanforderungen: Das sind Personen die aufgrund ihres Berufs oder ihrer Lebensumstände ein erhöhtes Sicherheitsbedürfnis haben und dadurch Wert auf Diskretion legen.
• Vermögende Privatpersonen und Familie: Vermögende Privatpersonen und Familien benötigen diese Geheimhaltung, da sie keine ungebetene Aufmerksamkeit auf sich ziehen wollen.
• Eigentümer von Problemimmobilien: gerade bei Messie-Immobilien oder Problemmietern wird oft der Verkauf "unter der Hand" gewünscht
• Verwertungen von Immobilien-Portfolios durch den Insolvenzverwalter - hier ist oftmals ein schneller Verkauf gewünscht
• Verkauf von Gewerbeobjekten, Bürohäuser aus Beständen von offenen und geschlossenen Immobilienfonds - Großvolumige Immobilien werden im Regelfall diskret verkauft
• Immobilien in Top-Lagen wie Core, Core-Plus oder Wohn-und Geschäftshäuser bzw. reines Wohnen in  Mehrfamilienhäusern in  zentraler Innenstandlagen werden überwiegend diskret verkauft
• Auflösung bzw. Bestandsumschichtungen bei Family Office Immobilienbeständen - hier ist im Regelfall absolute Diskretion das höchste Ziel

Zielgruppe - wer ist der Käufer?

• Vermögende Privatpersonen und Familie: Wohlhabende Käufer bevorzugen Diskretion, da sie einen großen Wert auf Privatsphäre legen und unerwünschte Aufmerksamkeit vermeiden möchten. Diese Personen erwerben oft Luxusimmobilien.
• Internationale Käufer: Diese Zielgruppe beinhaltet ausländische Inverstoren, die in bestimmten Ländern oder Städten ein Objekt erwerben möchten. Sie bevorzugen die Diskretion aus steuerlichen, rechtlichen oder persönlichen Gründen.
• Unternehmen und Investoren: Um strategische Entscheidungen nicht vorzeitig bekannt zu geben, ziehen Investoren und Unternehmen beim Kauf einer Immobilie die Geheimhaltung vor.
• Erben und Familie office: Familien, die auf eine  langfristige Geldanlage und Vermögensverwaltung wert legen und deren Name oftmals nicht sofot aus dem Firmennamen der Vermögensverwaltung bekannt werden soll.

 

Typische Einsatzgebiete

• Luxusimmobilien: Hochwertige Wohnungen, Villen und Anwesen sprechen eine exklusive Käufergruppe an.
• Investmentobjekte: Objekte, wie Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, reine Büro- oder Gewerbeimmobilien, Projektentwicklungsflächen oder Bau-Grundstücke für Wohnen, Gewerbe oder Industrieflächen, welche für Investoren von Interesse sind, die diskret vorgehen möchten.
• Situationen mit sensiblen Lebenslagen der Eigentümer: Immobilien, welche aus persönlichen oder geschäftlichen Gründen des Eigentümers, keine öffentliche Aufmerksamkeit erregen sollen.

 

Ablauf des diskreten Immobilien-Verkaufs

Meist ist der Vermittler ein Makler, welcher sich auf dieses Gebiet Erfahrung  hat und wie folgt vorgeht:

Vorgespräch und Beratung beim spezialisierten Makler:

• Diskretion festlegen: Der Makler und der Verkäufer besprechen im Vorgespräch die Notwendigkeit der Diskretion und legen die Rahmenbedingungen fest. 
• Marktanalyse: Der Vermittler führt eine Marktanalyse durch, um eine Preisstrategie zu entwickeln und der Wert der Immobilie zu bestimmen.

Erstellung eines Exposés:

• Anonymisiertes Exposé: Das vollständige Exposé enthält zwar alle wichtigen Informationen zur Immobilie, der Vorab-Teaser (das Kurzexpose) jedoch nicht die genaue Adresse oder identifizierende Merkmale des Objekts.
• Hochwertige Darstellung: Das Interesse der Käufer wird durch die Gestaltung der Bilder und der Beschreibung geweckt, ohne genau Detail bekanntzugeben, welche auf die Immobilie schließen lassen könnten.

Gezielte Käuferansprache:

• Exklusive Netzwerke: Der Makler nutzt seine Käuferdatenbank, um einen perfekten Käufer für die Immobilie zu finden. Auch werden potentielle Käufer recherchiert und direkt angesprochen
• Individuelle Ansprache: Ausschließlich ausgewählte, echte und vorab qualifizierte Interessenten werden über diese Immobilie informiert. (z.B. Immobilienfonds, Family office, Nachbarn bei Top Innenstadtlagen,private Banking Abteilungen, etc.)

Geheimhaltungsvereinbarung (NDA):

• Vertraulichkeit: Der Interessent muss vor Offenlegung der Details eine Geheimhaltungsvereinbarung ( Non-Disclosure Agreement, NDA ) unterzeichnen, welche den Verkäufer schützt und sicherstellt, dass die Informationen vertraulich bleiben.

Besichtigung:

• Diskrete Terminplanung: Um Aufmerksamkeit von Dritten zu vermeiden, werden Besichtigungen oft individuell, diskret und zu Zeiten mit wenig Publikum vereinbart.
• Persönliche Begleitung: Der Vermittler stellt die Begleitperson bei der Besichtigung dar, damit er den Prozess kontrolliert und sicherstellen kann, dass die Privatsphäre gewahrt wird.

Verhandlungsphase:

• Direkte Verhandlung: In der Regel werden die Verhandlungen zwischen dem Vermittler und dem Kaufinteressenten geführt, wodurch die Identität des Eigentümers weiterhin geschützt wird.
• Konditionen festlegen: Beide Parteien einigen sich auf einen Kaufpreis und die Vertragsbedingungen.

Vertragsabschluss:

• Diskreter Notartermin: Um weiterhin Geheimhaltung zu gewähren, erfolgt der Vertragsabschluss oft beim Notar unter besonderen Vorkehrungen.
• Sicherstellung der Vertraulichkeit: Selbst beim Abschluss wird darauf geachtet, dass keine Informationen nach außen durchdringen (also auch Vermeidung von Erolgsmitteilungen im Tracking record des Maklers)

Nachbereitung:

• Übergabe der Immobilie: Die Übergabe erfolgt direkt, durch einen Treuhänder oder in einem abgesprochenen Rahmen.
• Finale Abstimmung: Der Makler unterstützt den Verkäufer auch nach dem Verkauf bei allen notwendigen Vorgängen, wie der Organisation des Umzugs oder der Klärung von steuerlichen Fragen.

Langfristige Vertraulichkeit:

• Vertraulichkeitsvereinbarung: Damit die Privatsphäre des Verkäufers auch nach dem Verkauf des Objekts bestehen bleibt, bleibt die Vertraulichkeit langfristig erhalten.

 

Vorteile für den Verkäufer

• Schutz der Privatsphäre und Vermeidung von Marktgerüchten
• Möglichkeit mit echten und qualifizierten Interessenten zu verhandeln
• schnellerer und zielgerichteter Verkaufsprozess

 

Vorteile für den Käufer

• Zugang zu Objekten die nicht auf dem offenen Markt verfügbar sind
• Kauf in einem weniger wettbewerbsintensiven Umfeld
• manchmal kann ein günstigerer Kaufpreis aufgrund von schnellen Kaufabwicklungen möglich sein

 

Nachteile

• Eingeschränkte Käuferschaft: Die Immobilie erreicht nur eine begrenzte Anzahl an potentiellen Käufer, da diese schließlich nicht öffentlich beworben wird.
• Höherer Aufwand für den Verkäufer: Es kann viel Zeit und Aufwand kosten, um den richtigen Makler und den richtigen Interessenten zu finden.

 

Beispiele aus der Praxis

Verkauf von Luxusvillen:

Frau Landlieb möchte ihre Luxusimmobilie verkaufen, da sie einen Umzug in ein anderes Land plant. Da sie nicht möchte, dass ihre Nachbarn dies erfahren und der Immobilienwert durch zu viele Falschinteressenten sinkt, sucht sie einen Makler auf, um diesen Verkauf diskret zu halten.

Immobilien von Prominenten:

Frau Herfurth möchte mit ihrem neuen Freund zusammen ziehen. Da diese Beziehung bereits zu früh in die Medien geraten ist möchte sie den Verkauf ihrer jetzigen Immobilie und ihren Umzug vor den Medien bewahren. Sie fragt ein Maklerunternehmen nach Hilfe, um Ihren Wunsch zu ermöglichen.

Große Investitionsprojekte:

Der Investor Herr Plus möchte diskret eine Immobilie kaufen, um die Planung eines neuen Einkaufszentrums noch nicht preisgeben zu müssen. Herr Maus hat bereits eine Maklerin engagiert, um sein Gewerbegrundstück zu verkaufen, weil sein langjähriges Familienunternehmen langsam aufgelöst wird. Zum Glück ist Herr Plus in der Datenbank für Gewerbegrundstücke der Immobilienmaklers und wird über den Verkauf des Grundstücks informiert.

Baugrundstück

Die Erbengemeinschaft "wir sind uns uneinig" hat das Haus von der Oma geerbt auf einem großen Grundstück geerbt. Das Baugrundstück mit einem hohen und machbaren Neubaurecht für Wohnungen oder Doppelhaushälften oder Reihenhäuser ist für Bauträger und Projektentwickler interessant. Nach einer Mediation kann ein gemeinsamer Verkauf gestartet werden und ein gewerblicher Käufer aus der Maklerdatenbank gefunden werden.

 

Der diskrete Immobilien-Verkauf bei Happy Immo

Sie haben sicherlich gute Gründe, warum Sie Ihr Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung diskret verkaufen möchten. Erzählen Sie es uns direkt, persönlich und unverbindlich.

In den nunmehr 24 Jahren haben wir nachweislich jedes Jahr einige Immobilien mit dem notwendigen Fingerspitzengefühl verkauft. Hierzu gehören Immobilien-Verkäufe aus Familienstreitigkeiten, Erbschaften, Trennungen und Scheidungen, plötzlicher Vermögensverfall und auch sehr exklusive Immobilien in Top-Lagen (Seegrundstücke, Luxuslagen und Münchner Solitär-Objekte). Hierzu wurden wir von folgenden Berufsgruppen angesprochen: Rechtsanwälte, Steuerberater, Vermögensverwalter, Family Office, Erbenvertreter bzw. Erbengemeinschaften, Vermögensberater, Finanzinvestoren, Berufsbetreuer und Strafverteidiger.

Diskreter Immobilienverkauf funktioniert bei der Happy Immo GmbH, weil wir a) eine umfassende und große Suchkunden-Datei haben und b) auch Kooperationsmakler der VR Bank München Land eG sind.

Die Vermarktung dieser Objekte ist oftmals herausfordernd. Es erfordert Kreativität, geistige Flexibilität und ein umfangreiches Fachwissen. Bisher konnten wir bereits Immobilien in folgenden Orten diskret vermarkten: : Baldham/Vaterstetten, München, Allach, Grassau am Chiemsee, Oberhaching, Unterhaching, Taufkirchen, Trudering, Fürth bei Nürnberg, Augsburg und Rosenheim.

Gerne bieten wir dies auf für Ihr Grundstück, Ihr Haus oder Ihre Wohnung an.

 

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FAQ - Häufig gestellte Fragen:

 

Was bedeutet „diskret verkauft“?

„Diskret verkauft“ bedeutet, dass eine Immobilie oder ein Objekt ohne öffentliche Vermarktung angeboten wird. Dabei wird auf Inserate in Portalen oder andere öffentliche Werbemaßnahmen verzichtet, und nur ausgewählte Interessenten werden informiert. Gerade bei Mehrfamilienhäusern in Innenstadtlagen, Verkauf von einem Grundstück an einen Bauträger, notleidenden Immobilien mit / ohne NPL und Gewerbeimmobilien / Portfolio-Verkäufern ist der secret sale oft Standard.

Was ist eine diskrete Vermarktung?

Diskrete Vermarktung bezeichnet den Verkauf von Immobilien oder anderen Objekten auf vertraulichem Wege, ohne dass die breite Öffentlichkeit davon erfährt. Der Verkauf richtet sich an einen gezielten Kreis von potenziellen Käufern, oft über direkte Ansprache oder Netzwerke.

Wie läuft der diskrete Verkauf konkret ab?

Der diskrete Verkauf beginnt mit einer Analyse und Zielgruppenbestimmung, gefolgt von der direkten Ansprache ausgewählter Interessenten. Käufer und Verkäufer einigen sich oft auf Vertraulichkeit, zum Beispiel durch eine Verschwiegenheitserklärung. Besichtigungen finden nur mit ernsthaft interessierten Personen statt, und der Vertragsabschluss erfolgt ohne öffentliche Aufmerksamkeit.

Welche Vorteile bietet der diskrete Verkauf?

Ein diskreter Verkauf schützt die Privatsphäre von Verkäufer und Käufer und bietet eine exklusive Vermarktung, die oft als besonders attraktiv wahrgenommen wird. Er beschleunigt den Verkaufsprozess durch gezielte Ansprache von Interessenten und verhindert, dass Preisdruck durch öffentliche Auseinandersetzungen entsteht.

Kann ein Miteigentümer alleine verkaufen?

Ein Miteigentümer kann eine Immobilie nicht ohne die Zustimmung der anderen Miteigentümer verkaufen. Für einen Verkauf ist entweder die Einigung aller Miteigentümer notwendig, oder ein einzelner Anteil kann verkauft werden, sofern das rechtlich möglich ist. Bei einem Anteilsverkauf ist im Regelfall ein Abschlag von 20 bis 50 % auf den Wert üblich.

Was ist ein Secret Sale Immobilien?

Ein Secret Sale im Immobilienbereich bezeichnet den Verkauf einer Immobilie auf diskretem Wege, ohne dass diese öffentlich beworben wird. Die Vermarktung erfolgt nur an einen kleinen, selektiven Kreis potenzieller Käufer, oft durch spezialisierte Makler oder Netzwerke.

Verkauft Secret Sales Fälschungen?

Secret Sales verkauft in der Regel keine Fälschungen. Der Begriff bezieht sich ausschließlich auf den vertraulichen Verkaufsprozess und nicht auf die Echtheit der gehandelten Objekte. Seriöse Anbieter garantieren die Authentizität der angebotenen Immobilien oder Waren.

Wie hoch sind die Extrakosten beim Secret Sale?

Die Extrakosten bei einem Secret Sale hängen vom Anbieter oder Makler ab. Manche Makler verlangen höhere Provisionen für den exklusiven Service, während andere die gleichen Gebühren wie bei öffentlichen Verkäufen berechnen.

Hat Secret Sale Nachteile für den Käufer?

Ein möglicher Nachteil für den Käufer ist, dass die Auswahl der Objekte begrenzt ist, da nur ein kleiner Teil des Marktes für den Verkauf angeboten wird. Zusätzlich können die Preise durch die Exklusivität höher ausfallen, und es gibt weniger Möglichkeiten, Marktvergleiche durchzuführen.

Was bedeutet stiller Verkauf?

Ein stiller Verkauf bezeichnet einen Verkaufsprozess, bei dem eine Immobilie oder ein Objekt ohne öffentliche Werbung oder Listung angeboten wird. Die Verkaufsdetails bleiben vertraulich und werden nur an ausgewählte Interessenten weitergegeben.

Was verkaufen Stille Verkäufer?

Stille Verkäufer bieten hauptsächlich Immobilien an, die diskret verkauft werden sollen, häufig aus Gründen wie dem Schutz der Privatsphäre, der Vermeidung von Spekulationen oder der Wahrung geschäftlicher Diskretion.