Grunderwerbssteuer und Nebenkosten bei Hauskauf / Wohnungskauf / Grundstückskauf

Wenn Sie eine Immobilie suchen, ist es wichtig, vorab auch die Nebenkosten beim Immobilienkauf genau zu kalkulieren. Eine solide Kosten- und Finanzierungsplanung ist die Basis für Ihre solide Kaufentscheidung für Ihr neues Investment.

Nur wer die Nebenkosten beim Erwerb von Haus, Wohnung oder Grundstück kennt, kann sich perfekt vorbereitet auf die Immobiliensuche begeben.
Neben der Provision des Maklers, die transparent in jeder Immobilienannonce ausgewiesen ist, gibt es weitere Kosten beim Immobilienerwerb, über die Immobiliensuchende am Beginn der Eigenheimsuche oft nicht ausreichend informiert sind.

Daher geben wir Ihnen einen kurzen Überblick der wichtigsten Kaufnebenkosten:

 

Der Staat bittet zur Kasse – Grunderwerbssteuer

Die ca. 6-8 Woche nach dem notariellen Kaufvertrag zu zahlende Grunderwerbssteuer wird sowohl bei Kauf eines Hauses bzw. einer Wohnung als auch bei einem unbebauten Grundstück fällig. Wird ein projektiertes Neubauhaus mit Grundstück angeboten, wird als Basis für die Steuerberechnung oftmals der Gesamtbetrag aus Hausbauvertrag sowie der Grundstücksparzelle herangezogen.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und beläuft sich auf 3,5 (Bayern) bis 6,5 Prozent der Kaufsumme – ein zu berücksichtigender Kostenfaktor, der unbedingt von Beginn des Immobilienkaufs zu beachten ist. Erst nach Bezahlung dieser stellt das Finanzamt die sogenannte „Unbedenklichkeitsbescheidung“ aus, welche für die Eigentumsumschreibung auf den Käufer (genannt Auflassung im Grundbuch) nötig ist. Sie haben also keine Chance, diese Kosten in irgendeiner Form zu umgehen.

Zusätzlich beträgt die Gebühr für die Eintragung im Grundbuch rund weitere 0,5 bis 1 % des notariellen Kaufpreises an, wobei hier gewisse Unterschiede je nach Vertragswert / Kaufpreishöhe bestehen.

Diese Kosten verteilen sich auf folgende Grundbuchvorgänge:

• Eintragung der Auflassungsvormerkung von der Landesjustizkasse / Grundbuchamt
• Grundschuldeintragung für Ihren Geldgeber (Bank, Sparkasse. Lebensversicherung usw.)
• Auflassung / Eigentumsumschreibung nach Kauf sowie die damit verbundenen Löschung der Auflassungsvormerkung

Die Kosten für die Löschung vom Immobilienkäufer nicht übernommener Hypotheken bzw. Grundschulden des Verkäufers sowie eine eventuell zu löschender Nießbrauchs- bzw. Wohnrechteintragung trägt im Regelfall der Verkäufer.
In der Gebührenordnung für Notare und Grundbuchämter ist genau geregelt, welche Vorgänge welche Kosten verursachen. Daher sind ist dieser Aufwand Kosten gut planbar, wenn man sich rechtzeitig informiert.

Berechnungsbeispiel der Grunderwerbssteuern:

Die Grunderwerbssteuer wird auf Basis des Kaufpreises der Immobilie berechnet. 

Kaufpreis einer Wohnung: 450.000€ 

Grunderwerbssteuer in Bayern: 3,5%

Berechnung: 450.000€ x 3,5% = 15.750€ 

Die Grunderwerbssteuer beim Kauf der Wohnung für 450.000€ in Bayern liegt also bei 15.750€.

 

Notarkosten beim Immobilienkauf

Für die Kaufvertragserrichtung incl. der Verbriefung (der Notartermin) des notariellen Kaufvertrages fallen Notarkosten im Schnitt von 1 % aus der Kaufsumme bzw. des Vertragswertes bei Erbbaurecht an. Auch hierfür gibt es eine feste und üblicherweise nicht verhandelbare Gebührenordnung. Die Kosten für die Grundschuldbestellung (Grundbuchgebühren) sind hierfür jeweils noch zu addieren.

Die Notarkosten umfassen im Detail:

• Beurkundung des Kaufvertrags: Darunter zählt die Erstellung und die Beurkundung des Kaufvertrags
• Auflassungsvormerkung: Die Auflassungsvormerkung sichert dem Käufer das Eigentum bis zur Eintragung ins Grundbuch
• Eintragung ins Grundbuch: Nach der Beurkundung kann es bis zu 4 Wochen dauern, bis der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.

Die Grundbuchgebühren umfassen im Detail: 

• Eigentumsumschreibung: Dies beschreibt die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch
• Löschung der alten Grundschuld: Wenn der Verkäufer eine Hypothek oder eine Grundschuld eingetragen hatte, muss diese nun gelöscht werden
• Eintragung einer neuen Grundschuld: Wenn der Käufer die Immobilie finanziert, muss seine Bank als Gläubiger im Grundbuch ebenfalls eingetragen werden

Pauschal gilt für Bayern:

Grunderwerbssteuer 3,5 %, Notar incl. Grundbuch ca. 1,5 bis 2 % des Kaufpreises, Maklercourtage je nach Vereinbarung und Bundesland 3,57 % bis 7,14 % 

Berechnungsbeispiel der Notarkosten:

Kaufpreis eines Hauses: 800.000€ 

Notar- und Grundbuchgebühren: 2%

Berechnung: 800.000€ x 2% = 16.000€ 

Das bedeutet, dass die Kosten für den Notar und das Grundbuch 16.000€ betragen.

Berechnungsbeispiel der möglichen Maklergebühren:

Kaufpreis eines Grundstücks: 55.000€ 

Maklercourtage (inklusive MwSt.): 3,57% 

Berechnung: 55.000€ x 3,57% = 1.963,50€ 

Somit betragen die Maklergebühren 1.963,50€.

 

Finanzierungskosten Ihrer Traumimmobilie

Nicht zu vergessen sind auch die Kosten für die Finanzierung Ihrer Traumimmobilie, die Sie im Darlehensvertrag mit Ihrer Bank vereinbaren. Da Banken umfangreiche Vorschriften über die Kostentransparenz haben, wissen Sie stets vor Abschluss des Darlehensvertrages, wie hoch Ihre monatliche Belastung ist.

Die Finanzierungnebenkosten im Detail verteilen sich auf:

• Bereitstellungszinsen: Für den Fall, dass die Auszahlung verzögert wird, zahlen Sie Zinsen für die Bereitstellung des Darlehens.
• Bearbeitungsgebühren: Viele Banken erheben Gebühren für die Bearbeitung des Kreditantrags

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Zusätzliche Kosten

Je nach Lage und Zustand der Immobilie können weitere Kosten anfallen, die oft gerne vergessen werden.

Diese Zusatzkosten beinhalten:

• Renovierungs- und Sanierungskosten: Besonders bei älteren Immobilien kommt es oft vor, dass einige Arbeiten verrichtet werden müssen, da zum Beispiel die Dämmung oder die Heizung veraltet ist.
• Umzugskosten: Auch die Kosten für den Transport der Möbel und der persönlichen Gegenstände wird oft vergessen.

 

Gesamtkostenüberblick

Zusammengefasst können die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie 7 - 15% (je nach Bundesland) des Kaufpreises entsprechen. Deshalb ist es wichtig diese Kosten vor dem Kauf in die Finanzierung einzuberechnen. In Bayern haben Sie üblicherweise 7 - 9 %.

Berechnungsbeispiel der Gesamtkosten:

Kaufpreis einer Immobilie: 600.000€ 

Grunderwerbsteuer in Bayern: 3,5%

Notarkosten: 1,5% 

Grundbuchgebühren: 1%

Maklerprovision (inklusive MwSt.): 3,57%

Berechnung:

1. Addieren der Prozentanteil der Nebenkosten: 3,5% + 1,5 % + 1% + 3,57% = 9,57%

2. Berechnen der Gesamtkosten in Euro: 600.000€ x 9,57% = 57.420€

Das bedeutet, dass sich die Gesamtkosten auf 57.420€ belaufen und die Nebenkosten 9,57% des Kaufpreises betragen.

 

Fazit – Nebenkosten beim Immobilienkauf

Die Nebenkosten des Immobilienkaufes sind bei Ihrer Budgetplanung wichtig. Rechnen Sie im Kopf meist mit 9-12 % auf den Kaufpreis, so haben Sie meist einen einfachen Überblick der separaten Rechnungen nach Ihrer Kaufvertragsunterschrift.

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