Wie wird ein Balkon, eine Loggia oder eine Dach-Terrasse in die Wohnfläche einbezogen oder berechnet? 

Dach-Terrassen, Loggien und Balkone sind nicht nur architektonische Merkmale, die das ästhetische Erscheinungsbild von Gebäuden verbessern, sondern sie erweitern auch den nutzbaren Raum und bieten den Bewohnern die Möglichkeit, mehr Freiheit und Freiraum zu genießen. Doch wenn es um die Berechnung bzw. Einbeziehung von Terrassen, Balkonen oder Loggien in die  Wohnfläche geht, können gewisse Herausforderungen und Unklarheiten darstellen. Ihre Einbeziehung in die Gesamtwohnfläche einer Immobilie kann den Wert, Mietpreis und die Attraktivität einer Wohnung erheblich beeinflussen, sei es beim Kauf, Verkauf oder bei der Vermietung.

Ermittlung der Balkonfläche, Terrassengröße, Loggiengrundfläche

Bei der Berechnung von in die Wohnfläche anrechenbaren Flächen gibt es mehrere Faktoren zu berücksichtigen, um eine genaue und aussagekräftige qm-Größe zu gewährleisten. Hier finden Sie einige der wichtigsten Aspekte:

Geometrie des Balkons oder der Dach-Terrasse: Die Form des Balkons / der Loggia oder der Terrasse bei einer Erdgeschoss-Wohnung ist ein entscheidender Faktor. Die Grundflächen können rechteckig, quadratisch, trapezförmig oder sogar unregelmäßig sein. Die Messung der Länge, Breite und möglicherweise der Tiefe des Balkons ist entscheidend für die Berechnung der Fläche.

Einbeziehung von Nebenflächen: Manchmal gibt es zusätzliche Flächen wie angrenzende Wände oder Geländer. Diese müssen in die Berechnung einbezogen werden, insbesondere wenn sie die nutzbare Fläche des Balkons beeinträchtigen.

Nutzungsfunktion: Wie bereits erwähnt, ist die beabsichtigte Nutzung des Balkons bzw. der Terrasse wichtig. Je nachdem, ob die Fläche als Erholungsraum, Trockenbereich, Garten oder sogar als erweiterter Wohnraum genutzt wird, kann der Nutzungsfaktor variieren und die tatsächliche Wohnfläche entsprechend angepasst werden. Evtl. ist auch ein Wintergarten in die Wohnflächenberechnung mit einzubeziehen.

Lokale Vorschriften und Standards: In einigen Regionen gibt es spezifische Vorschriften oder Standards, die die Berechnung von Terrassen, Loggia oder Balkonflächen regeln. Diese können beispielsweise Anforderungen an Mindestgrößen oder Richtlinien zur Messung bestimmter Formen und Elemente enthalten.

Praktische Überlegungen: Bei der Berechnung von anrechenbaren Flächen müssen auch praktische Aspekte berücksichtigt werden, wie zum Beispiel die tatsächliche Zugänglichkeit des Balkons, eventuelle Einschränkungen durch Geländer oder andere bauliche Elemente sowie die Möglichkeit, dass der Balkon in Zukunft möglicherweise umgestaltet oder verändert wird.

Durch die sorgfältige Berücksichtigung all dieser Aspekte kann eine genaue und zuverlässige Berechnung der Terrassen- oder Balkonfläche erfolgen, die für Immobilienbewertungen, Mietverträge, Mieterhöhungen oder andere rechtliche und finanzielle Zwecke wichtig ist.

Die 4 Methoden zur Berechnung der Wohnfläche von Balkonen, Terrassen, Loggien oder Dachterrassen

Es gibt vier gängige Methoden zur Berechnung der Wohnfläche von Balkonen, die je nach angewandter Norm und Verordnung unterschiedliche Ergebnisse liefern.

1. Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist seit dem 1. Januar 2004 in Kraft und wird häufig zur Berechnung der Wohnfläche herangezogen. Diese Methode ist besonders mieterfreundlich und berücksichtigt die Fläche von Balkonen, Loggien, Terrassen und Dachgärten nur teilweise:

• Anrechnungsprinzip: Balkone, Loggien und Terrassen werden in der Regel zu 25% ihrer Fläche angerechnet. In besonderen Fällen, etwa bei hochwertiger Bauweise oder außergewöhnlicher Lage, kann die Anrechnung auf bis zu 50% erhöht werden.
• Erläuterung: Die Anrechnung variiert je nach Qualität und Nutzbarkeit des Balkons, was die Wohnfläche entsprechend verringert.

2. DIN 277

DIN 277 ist eine Norm zur Berechnung der Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken und wird oft in der Architektur und im Bauwesen verwendet:

• Anrechnungsprinzip: Balkone und Dach-Terrassen werden zu 100% als Nutzfläche gezählt.
• Erläuterung: Diese Methode führt zu einer größeren Gesamtnutzfläche, da die gesamte Fläche des Balkons einbezogen wird.
• Verwendung: Diese Norm ist vorteilhaft für Vermieter, da sie die Wohnfläche maximiert.

3. Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)

Die Zweite Berechnungsverordnung war bis Ende 2003 gültig und wird noch für ältere Mietverträge verwendet:

• Anrechnungsprinzip: Balkone und Terrassen werden zu 50% der Fläche angerechnet.
• Erläuterung: Diese Methode berücksichtigt die Fläche zur Hälfte und wird für Mietverträge angewendet, die vor 2004 abgeschlossen wurden und seitdem nicht geändert wurden.

4. DIN 283 DIN

283 ist eine veraltete Norm, die seit 1983 nicht mehr gültig ist, aber in seltenen Fällen noch verwendet wird:

• Anrechnungsprinzip: Diese Norm schloss Balkone oft aus der Wohnflächenberechnung aus oder berücksichtigte sie nur teilweise.
• Erläuterung: Diese Methode wird selten angewendet, nur in speziellen Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter.

Sie sehen, es gibt mehrere Wege und "Ortsüblichkeiten" über den Ansatz in der Wohnfläche - wichtig ist, dass Sie die Größe der Wohnflächen vor Abschluss des Mietvertrages oder Kaufs einer Immobilie kennen. Und vorallem, dass Ihnen die Wohnung oder das Haus gefällt.