Grundbuch – Wissenswerte Tipps über den Immobilienübergang vom Verkäufer zum Käufer

In Deutschland sind sämtliche Grundstücke erfasst und im sogenannten Grundbuch registriert. Dies ist ein beschränkt-öffentliches Register, in dem die Wirtschafts- und Rechtsverhältnisse an Grundstücken dargelegt und festgehalten werden. Für jedes Grundstück wird ein gesondert geführtes Grundbuchblatt angelegt. Das Grundbuch wird vom Amtsgericht der jeweiligen Kommunen  geführt. Verkäufer und Käufer von Immobilien in München und dem Landkreis München finden das zuständige Amtsgericht in der Infanteriestraße 5, welches für alle ihre Belange zuständig ist: (http://www.justiz.bayern.de/gericht/ag/m/zustand/verfahren/vf_Grundbuchamt.php).

Das Grundbuch – was steckt dahinter? Wie ist es aufgeteilt ?  

Das Grundbuch setzt sich aus fünf Teilen zusammen und betrifft sowohl Bestandsimmobilien als auch Neubauten auf Grundstücken. Eine Besonderheit stellen Erbbaurechtsgrundstücke dar.:

1. Aufschrift

Die Grundbuch Aufschrift, auch Grundbuch Deckblatt genannt, enthält die Bezeichnung des zuständigen Amtsgerichts, die Nummer des Blattes sowie in der Regel den Schließungsvermerk und den Umschreibungsvermerk.
Auch werden in der Aufschrift Sonderfälle wie Erbbaugrundbuch, Wohnungserbbaugrundbuch , Teileigentumsgrundbuch oder ähnliches vermerkt

2. Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs werden nach laufenden Nummern sortiert, die Grundstücke aufgeführt. Es besteht aus Angaben, die vom Katasteramt(LINK zum Abschnitt Katasteramt) vorgeschrieben werden. Diese Angaben beinhalten Gemarkung (= Flächeneinheit), Flur, Flurstück, Nutzungsart, Lage und Fläche.
In das Bestandsverzeichnis können mit dem Grundstück verbundene Rechte  (Grunddienstbarkeiten ) z.B. Wegerechte oder Kanalleitungsrechte  vermerkt werden.

3. Abteilung I : Eigentümer

Die Abteilung I des Grundbucheintrages gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse am Grundstück und die Grundlage des Eigentumserwerbs.

Dabei wird unterschieden zwischen:

  • Alleineigentum: Eine natürliche oder juristische Person oder Personenhandelsgesellschaft ist alleiniger Eigentümer.
  • Miteigentum an Bruchteilen: Zwei oder mehreren Personen steht das Miteigentum zu. Jeder Teileigentümer kann über seinen Miteigentumsbruchteil frei verfügen (z. B. Ehepaare).
  • Gesamthandseigentum: Zwei oder mehreren Personen steht gemeinsam das Eigentum zu. Sie können deshalb nur gemeinsam verfügen (z. B. bei einer Erbengemeinschaft).

Zudem wird festgehalten unter welchen Bedingungen das Grundstück an den Besitzer übergegangen ist. Unterschieden wird zwischen:
Auflassung: Käufer und Verkäufer haben sich in Anwesenheit eines Notars über den Eigentumsübergang eines Grundstücks/einer Immobilie geeinigt.

Erbschein oder Testament mit Eröffnungsprotokoll: Wenn der Eigentumsübergang durch einen Todesfall eintritt.

Zuschlag: Wenn der Eigentumsübergang durch einen Zuschlag in der Zwangsversteigerung erfolgt ist

4. Abteilung IIBeschränkungen und Belastungen des Grundstücks und Persönliche Dienstbarkeiten

In Abteilung II werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt (mit Ausnahme des Grundpfandrechts, das in Abteilung III eingetragen ist). Unter Lasten fallen Umstände wie Reallasten, Vorkaufsrechte, Nießbrauch oder das Erbbaurecht. Beschränkungen umfassen beispielsweise Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke

Wichtig für Immobilienkäufer ist hier die Auflassungsvormerkung:

Diese wird im Kaufvertrag für den Käufer vereinbart und in das Grundbuch eingetragen. Damit ist das Grundbuch für den geplanten Eigentumsübergang „gesperrt“, damit die Immobilie gesichert an den Käufer nach dessen Kaufpreiszahlung übertragen werden kann.

5. Abteilung III: Grundpfandrechte – Hypothek – Grundschuld – Rentenschuld

In Abteilung III des Grundbuches werden alle Grundpfandrechte eingetragen. Hierunter werden Grundschulden und Hypotheken verstanden.

Üblicherweise erfordert ein Immobilienkauf die Aufnahme eines Bank- oder Bauspardarlehens. Die Bank des Käufers sichert sich hier durch Eintragung von Grundschulden ab.

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