Lohnt der Teilverkauf für Haus oder Wohnung - Erfahrungen, Vorteile und Nachteile - ist Nießbrauch besser?

Sie besitzen eine Immobilie, sind in der zweiten Lebensphase und hören bzw. lesen aktuell oft Werbung für einen Immobilien-Teilverkauf. Ohne in die Details und Fallstricke einzusteigen, klingen die Werbeaussage wie "einfach in der Immobilie bleiben", "sorgenfrei leben" und freies Kapital/Geld für Reisen oder fürs Leben zu erhalten natürlich reizvoll. Vielleicht ist Ihnen auch der Nießbrauch oder Leibrenten-Verkauf Ihrer Immobilie geläufig. Bei allen Varianten liegt fast immer ein (zu) geringes mtl. Einkommen (Renten, Pension usw.) oder ein Kreditbedarf/Geldnot vor und ein Bankkredit ist nicht gewünscht oder wird von vielen Banken im Rentenalter nicht mehr vergeben.

Gerne kann ich Ihnen kurz die Vorteile und Nachteile von Teilverkauf, Verkauf auf Nießbrauch bzw. Wohnrecht oder sale-and-lease-back im Privatbereich (Rückmietung der verkauften Immobilie) zusammenfassen. In allen Varianten bleiben Sie weiterhin in Ihrer Immobilie und die Nachbarn, Freunde oder auch eigenen Erben erfahren erst mal nicht, dass Sie sich ganz oder teilweise von Ihrer Immobilie getrennt haben. Dabei stellen sich mehrere Fragen für die unterschiedlichsten Lebensmodelle:

1) ab welchem Lebensalter bietet sich dies an ?

2) haben Sie Erben / Familienmitglieder, denen Sie Ihr Vermögen übertragen bzw. hinterlassen wollen?

3) Sie sind kinderlos bzw. planen, Ihren Erben nichts bis wenig zu hinterlassen (enterben ohne, dass dies jemand erfährt - warum auch immer)?

4) Hoher Immobilienwert - keine bzw. kaum monatliche Einnahmen (Rente, Zinsen, sonstiges) ?

Teilverkauf

Die Immobilie wird meist bis 50% des aktuellen Verkehrswertes verkauft. Als Gegenleistung fällt ein mtl. Nutzungsentgeld an, dies können Sie auch als Zinsen für den erhaltenen Geldbetrag sehen. Meistens wären Bankkredite günstiger, da die Anbieter neben den Kapitalkosten eine Marge/Gewinn benötigen. Im Regelfall ist der Betrag nicht festgelegt, sondern kann über die Jahre steigen. Für die laufenden Instandhaltungskosten und Renovierungen in der Immobilie ist der bisherige Eigentümer komplett verantwortlich, auch wenn Ihnen das Haus oder die Wohnung nur mehr teilweise gehören. Eine kleine aber wesentliche Klausel in vielen Angeboten für eine Teilverkauf ist das Risiko von Wertverlusten. Während bei Preissteigerungen der künftige Verkaufspreis (wann auch immer verkauft wird) im Anteilsverhältnis geteilt wird, trägt der Verkäufer einen Wertverlust komplett alleine. Die Käufer lassen sich oftmals eine Wertsicherungsklausel in den Notarvertrag einbauen, das ein Mindestgewinn vereinbart wird. Hier erkennen Sie bereits die beiden wesentlichen Herausforderungen dieser Variante.

Verkauf mit Rückmietung

Dabei wird die Immobilie an einen Kapitalanleger verkauft, der komplette Kaufpreis geht auf das Konto des Verkäufers und ein Mietvertrag wird mit dem bisherigen Eigentümer geschlossen. Der Mietvertrag sieht im Regelfall einen Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber vor. Sinnvoll ist möglicherweise auch, diesen Verzicht auf Verlust des Mietvertrages im Grundbuch zu fixieren. Damit sind die Parameter (MIetlaufzeit bis ans Lebensende bzw. maximal x-Jahre, Miethöhe und deren Erhöhungen klar geregelt und transparent). Alle notwendigen Reparaturkosten der Immobilie trägt der neue Eigentümer. Dieser hat sich komplett bei evtl. Problemen zu kümmern. Das Wertsteigerungs- und Wertverlustthema liegt komplett beim Käufer.

Die Happy Immo GmbH kann hier auf Erfahrung und erfolgte Verkäufe zurückgreifen. Gerne können Sie uns hierzu ansprechen.

Verkauf mit mtl. Leibrente

Hier wird die Immobilie veräußert und der Verkäufer erhält eine mtl. Leibrente und evtl. eine kleinere Einmalzahlung nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages. So praktisch dies klingt, im Alltag ist ein Verkauf mit Leibrente nur mehr selten zu finden. Der Käufer kann die so erworbene Immobilie meistens nicht klassisch über seine Bank finanzieren. Nur wenige Käufer verfügen über ausreichendes Vermögen, um die monatlichen Leibrenten langfristig tragen zu können oder wollen dies. Bei Verkauf eines Mehrfamilienhauses mit Mieteinkünften oder einer vermieteten Wohnung kann dies im Einzelfall sicher noch funktionieren.

Nießbrauch-Verkauf

Wer seine Immobilie komplett verkauft und dauerhaft bzw. auf eine begrenzte Zeit dort noch wohnen bleiben will, kann mit dem im Grundbuch vereinbarten Wohnrecht bzw. Nießbrauch richtig liegen.

Die Prämisse unseres Handels bei Happy-Immo:

Alle beteiligten Transaktionsteilnehmer – Eigentümer, Mieter, Käufer, usw. sind mit dem Vertragsabschluss glücklich und empfehlen uns weiter.